Доходный и безрисковый: украинская земля становится всё более привлекательным инвестиционным активом
10 июля 12:34
РАЗБОР ОТ 
За пять лет функционирования рынка сельскохозяйственной земли в Украине средневзвешенная цена купли-продажи земельных участков выросла более чем в два раза. Такой рост цены превышает темпы инфляции в Украине, что делает землю всё более привлекательным инвестиционным активом. Чем ещё характеризуется украинский рынок земли — выяснял
1 июля исполнилось пять лет с момента открытия в 2021 году рынка земель сельскохозяйственного назначения в Украине. За этот период было заключено более 512,8 тысяч сделок купли-продажи земель общей площадью 1 154 тысяч га и совокупной стоимостью 51,4 млрд грн.
Таким образом, можно считать, что рынок земли в Украине сформировался как полноценный экономический институт. И это один из главных выводов, содержащихся в аналитическом отчете, подготовленном Центром исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики (KSE Агроцентр).
Издание
«Рынок развился, он стал ликвидным. Это, с одной стороны. А с другой — не произошло того, о чем говорили в свое время противники земельной реформы: что всё продадут, придут агрохолдинги и всё скупят. Такого нет. На рынке есть достаточный спрос. И об этом свидетельствуют растущие цены. А вот качественное предложение более ограничено. У нас на рынке не так много хороших вариантов, а именно консолидированных земельных лотов. То есть, чтобы было полполя или целое поле, и чтобы был доступ к дороге. Таких предложений не так много. С арендой в этом плане проще. Просто взять в аренду, а уже потом договориться с дольщиками и возделывать землю. В результате спрос немного превышает предложение. И это, соответственно, отражается на стоимости земли», — констатирует специалист.
Лидерство на рынке
Согласно данным исследования, средневзвешенная номинальная цена в сделках купли-продажи земельных участков увеличилась с около 30 тыс. грн/га в начале функционирования рынка до 65,8 тыс. грн/га по состоянию на середину 2026 года.
Самая дорогая земля сейчас в Ивано-Франковской области — 139 тыс. грн/га, во Львовской области — 123,4 тыс. грн/га и в Киевской области — 107,1 тыс. грн/га.
При этом по общей площади земельных участков, в отношении которых в течение пяти лет функционирования рынка земли были заключены договоры купли-продажи, лидируют Полтавская (107,6 тыс. га), Днепропетровская (94,8 тыс. га) и Харьковская области (89,4 тыс. га).
В совокупности на эти три региона приходится почти треть всей проданной сельскохозяйственной земли. То есть среди лидеров по количеству сделок нет лидеров по стоимости сделок. Объясняет Павел Мартышев.
«Земля в западных регионах немного перегрета. Западные регионы неплохи с точки зрения агропроизводства, но не самые лучшие. То есть все же центральная часть Украины более оптимальна с точки зрения двух факторов. Во-первых, это логистика: до портов легче добраться. Соответственно, там цены на зерно выше, так как трат на доставку в порты меньше. И во-вторых — это климат. Есть дожди, влажность и, соответственно, почвы относительно более качественные. И солнечный свет. Таким образом, наибольшим спросом пользуется земля в центральных регионах», — отмечает специалист.
Постепенное развитие рынка
Всплеск спроса на рынке земли ожидался с 1 января 2024 года, когда доступ на рынок получили юридические лица, конечными бенефициарами которых являются граждане Украины, причем с правом приобретать до 10 тыс. га.
До этого такой возможностью, как известно, обладали только физические лица — граждане Украины, да и то с ограничением до 100 га в одни руки. Но, как констатируют авторы аналитического отчета Центра исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики, несмотря на опасения аграриев и землевладельцев, расширение доступа не привело к аномальному росту спроса — количество сделок и площадь проданных земель росли постепенно.
Но росли. И это важно. Продолжает Павел Мартышев, заместитель руководителя Агроцентра KSE и соавтор исследования.
«Рынок земли получил два импульса для развития. Во-первых, это открытие рынка, собственно, для физических лиц, потому что там стартовали с очень низкой базы. И цена выросла. Затем началась полномасштабная война, и рынок затих. И вот второй импульс — это как раз открытие рынка для юридических лиц. Стоит понимать, что земля сейчас — это всё более ограниченный ресурс по сравнению с другими ресурсами аграриев. К примеру, у аграриев много элеваторов, много техники. То есть дефицита нет. А чего им часто не хватает — так это земли. И спрос на землю есть. И если бы предлагались цельные земельные участки, то спрос был бы значительно выше», — говорит специалист.
С открытием рынка земли для юридических лиц многие ожидали концентрации земель в собственности крупных холдингов. Но, как констатирует Павел Мартышев, этого не произошло:
«Аккумулирования значительных земельных площадей в одних руках не наблюдается, такой концентрации нет. Мы не видим локальных монополий. Возможно, на уровне какого-то села, но это же не какой-то крупный холдинг, это может быть и обычный фермер. Рынок очень разнообразен, то есть на рынке очень много предприятий, и нет такого, чтобы кто-то скупил много земли».
Ничего страшного специалист не видит и в потенциальном появлении на этом рынке иностранцев.
«Определенно, открытие рынка земли для иностранцев является этапом евроинтеграции. Другое дело, что пока не ясно, в каких рамках это произойдет. Но если все будет урегулировано, если правила для всех будут одинаковыми, то это будет позитивным моментом для рынка, поскольку это здоровая конкуренция и это плюсы для тех, кто владеет землей, потому что цена на землю вырастет», — подчеркивает Павел Мартышев.
Актив для инвестиций
Именно появление иностранных покупателей на украинском рынке земли может стать еще одним толчком для развития этого рынка. И уже сама такая перспектива должна повысить инвестиционную привлекательность земельного актива.
По крайней мере, бытует мнение, что именно отстранение иностранцев от украинского рынка земли является одной из главных причин, почему цена держится на уровне нынешних 1500 долларов и не поднялась намного выше.
Хотя, как считает Павел Мартышев, украинская земля и сейчас является достаточно привлекательным активом для инвестирования.
«Реальная стоимость земли с учетом инфляции растет. То есть она становится неплохой альтернативой приобретению той же недвижимости. Тем более в условиях военного времени. К тому же у цены на землю есть перспективы роста. Никто не знает, до какого предела она поднимется, и это определяется очень многими факторами. Например, потенциалом роста урожайности по основным культурам. У нас также еще есть определенный потенциал роста производительности. Это зависит и от глобальных циклов сырьевых рынков. То есть в периоды высоких цен обычно повышается и стоимость земли, потому что фермеры более активно конкурируют за эту землю», — отмечает специалист.
Одним словом, этот актив потенциально прибыльный и минимально рискованный. В упрощенном виде схема инвестирования в землю выглядит следующим образом: покупка земли, сдача её в аренду и получение арендной платы, продажа земли, которая выросла в цене. Тех, кто готов сопровождать подобные инвестиции, в Украине уже достаточно.
Аргументов в пользу инвестиций в землю тоже приводится достаточно. Один из них: земля — ограниченный и стабильный ресурс, который со временем только растет в цене. И пять лет функционирования рынка земли в Украине такой рост — пусть и более скромный, чем хотелось бы, — все же подтвердили.
