Рынок аренды паев в Украине: сколько платят арендаторы в разных областях
31 июля 2024 20:45
ЭКСКЛЮЗИВ
С первого января этого года в Украине стартовал второй этап земельной реформы -открытие рынка для юридических лиц. По прогнозам экспертов, это может оживить развитие рынка земли в Украине. Да и в целом, по результатам исследования «KSE Агроцентр», USAID и земельный рынок уже начал постепенно восстанавливаться после начала полномасштабного вторжения: растут цены и на продажу, и на аренду земли.
По информации Opendatabot, в июне этого года самая высокая цена за продажу 1 га земли — 136 730 грн в Ивано-Франковской области, наименьшая в Сумской — 29 953 грн за гектар. Однако что происходит на рынке аренды в Украине — вопрос открытый. «Коммерсант Украинский» разбирался сколько получают арендодатели земли в разных областях, как формируется цена и от чего зависит стоимость.
Как формируется цена на аренду земли
В эксклюзивном комментарии 
, Николай Сирота, эксперт и главный редактор агросайта Kurkul.com рассказал, что цена на аренду формируется согласно нормативно-денежной оценки земли, которая исходит из бонитета (оценки плодородия, пригодности к обработке и др.).
«Но практически последнее обследование и определение бонитета земель проводилось еще в советское время. С тех пор многое изменилось: и климат, и качество земель. Но именно этот показатель заложен в основу расчетов по всей территории Украины и в среднем по каждой области есть свой показатель нормативно-денежной оценки. ежегодно он индексируется в соответствии с индексом роста потребительских цен, то есть увеличивается. Но все равно это не адекватная цена. Этот показатель лишь показывает минимальную цену, ниже которой по законодательству ты не можешь продать землю», — рассказал Николай Сирота
Он добавил, что по факту нормативно-денежная оценка (НДО) земли — это ограничитель со стороны государства, чтобы не заключались фиктивные сделки для уменьшения налогов.
«Именно эта НДО является базой для расчета аренды. Когда заключается официальный договор аренды, в нем обычно прописано, что аренда составляет не менее 3% от нормативно-денежной оценки. То есть если НДО за гектар — 27 000 грн, то 3% — это 810 грн за гектар в год. Но это минимальный показатель», — отметил он.
В общем, как проинформировал эксперт, на цену аренды влияет местонахождение пая и конкуренция.
«Если это очень высококонкурентный регион, где много успешных хозяйств, которые между собой конкурируют за арендаторов, то там арендная плата может расти очень резко, в некоторых общинах арендная плата доходит до 20-22% от НДО. Там действительно устраиваются аукционы и арендаторы борются за право арендовать лучшие паи», — отметил главный редактор сайта Kurkul.com.
Срез реальных цен за аренду паев в Украине
Земельный пай является условным участком земли, выделенным в результате распределения земель коллективных сельскохозяйственных предприятий среди его членов. Он может быть разного размера, поэтому пользователи соцсетей также активно делятся информацией о ценах на аренду своих паев.
В среднем арендодатели получают, согласно их заявлениям за 1 гектар пая:
1.Киевская область — 13 тыс. грн/год
2. Тернопольская область — 11 тыс. грн/год
3. Винницкая — 11 тыс. грн/год
4.Черкасская — 9,4 тыс. грн/год
5.Черновицкая — 8 тыс. грн/год
6.Хмельницкая — 7,2 тыс. грн/год
7.Полтавская — 6, 2 тыс. грн/год
8.Днепропетровская — 6 тыс. грн/год
9.Закарпатская — 5 тыс. грн/год
10.Сумская — 5 тыс. грн/год
11.Николаевская — 5 тыс. грн/год
12.Харьковская область — 4 тыс. грн/год
13.Житомирская — 3,7 тыс. грн/год
14.Одесская — 3,5 тыс. грн/год
15.Черниговская — 2, 3 тыс. грн/год
16.Запорожская — 2 тыс. грн/год
17.Ровенская область — 1 тыс. грн/год
В то же время не все арендодатели получают плату за пай.
«Херсонская область — за пай 6 га уже 3 года арендатор не платит ни копейки. Ищет причины, которых нет», — отмечает арендодатель Елена в соцсетях.
А вот Наталья сообщает, что вообще не получает средств, однако ей платят натурпродуктом.
«Выплачивают зерном, маслом и все. Также помогают деньгами, когда люди на похороны просят», — рассказала арендатор.
Как арендодателям регулировать отношения с арендатором
Как пояснил Николай Сирота, часто договоры заключаются таким образом, что фермер или какой-то холдинг, то есть тот, кто будет обрабатывать гектар, договаривается с владельцем не о 3%, а например о 8%, но в договоре будет написано 3% чтобы уменьшить налоги с аренды. А остальное отдается или натуральным товаром или наличными в конверте.
«В этом случае это полная вина того, кто предоставляет в аренду. Он должен требовать, чтобы был прописан реальный процент арендной платы, потому что в таком случае ничто не мешает арендатору ничего не заплатить, а предоставить плату только по договору», — сообщил он.
Николай Сирота пояснил, что в случае, если владелец пая хочет изменить цену за аренду, он должен заранее обратиться к арендатору и требовать при перезаключении договора других условий.
«Если пай нужен арендатору, то он будет вынужден пойти на эти условия. Также в договоре надо прописать желаемый эквивалент получения платы за пай: наличные или безналичный формат, или в натуральном выражении. Все надо прописывать в условиях договора. На словах могут делать как угодно», — пояснил Николай Сирота.
Перспективы рынка аренды паев в Украине
С развитием и с появлением официальной продажи земли арендная плата начала расти, потому что те, кто арендуют землю не заинтересованы, чтобы люди эту землю продавали, отмечает Николай Сирота.
«Свободных средств, чтобы выкупать значительное количество участков ни у кого нет. Аграрный сектор сейчас в очень тяжелом положении и найти лишних несколько десятков тысяч долларов, чтобы купить десяток паев иногда невозможно, поэтому арендаторы сейчас постепенно поднимают арендную плату, чтобы стимулировать людей оставлять землю у себя. Поэтому арендная плата начала расти. Я так думаю, что в ближайшие годы она будет расти и дальше, потому что это постепенный эволюционный процесс»,- отметил он.
Эксперт подчеркнул, что стремительного роста цены за аренду все же ожидать не стоит. Она будет следовать за ценой самой земли.
«Будет постепенный приблизительный 5% рост стоимости земель в долларовом эквиваленте ежегодно. Он будет стабильным, но постепенным», — подчеркнул Николай Сирота.
По его мнению, рост цены на аренду паев и цены земли в Украине будет происходить по примеру Европы.
«К примеру, рынок земли в Румынии открылся в 1998 году и за первые 20 лет цена на землю выросла всего до €2000/га. Аналогичная ситуация была и в Чехии, и в Польше. Первые годы после открытия рынка земли происходил постепенный процесс роста. И только когда произошло вступление в ЕС, правовые и экономические реформы, открытие свободного доступа к рынку земель для иностранцев, цена начала расти быстрее. К примеру в Чехии сейчас средняя цена 12 тысяч евро за гектар. Но начинали они с цифр даже значительно меньших чем у нас сегодня», — резюмировал главный редактор сайта Куркуль.ком.
Однако Украина пока не в Евросоюзе и реформы, соответственно, еще полностью нереализованы. Также Украина пока имеет много сдерживающих факторов: война и военные риски, незащищенность владельца земли перед рейдерами и отсутствие легкого кредитного финансирования. Как будут внедряться реформы и какими темпами и действительно ли они приведут к удорожанию аренды сельскохозяйственной земли в Украине — пока неизвестно. В то же время арендодатели уже сейчас могут пользоваться советами эксперта и в случае неудовлетворительных выплат арендаторов пересмотреть договоры аренды и перезаключить их в свою пользу.
Автор — Алена Каплина
