Чому українцям складно взяти іпотеку в умовах війни і економічної нестабільності
7 Липня 17:17
РОЗБІР ВІД 
Рада з фінансової стабільності (РФС) на засіданні 26 червня схвалила Стратегію розвитку іпотечного кредитування. Її мета — стимулювати ринкові механізми для підтримки економічного та демографічного зростання як під час війни, так і в період післявоєнного відновлення. Що це означає і як це вплине на іпотеку, з’ясовував «Комерсант Український».
Як повідомляє НБУ, стратегія розроблена на основі раніше затвердженої концепції і погоджена з МВФ. Вона передбачає такі кроки:
- Впровадження положень європейської директиви 2014/17/ЄС в українське іпотечне законодавство;
- Можливість страхування іпотеки від воєнних ризиків;
- Запровадження європейських стандартів оцінки нерухомості та створення відкритої бази даних цін;
- Удосконалення законів і нормативів, що регулюють будівництво, з метою зменшення ризиків «заморожених» об’єктів та підвищення прозорості угод із незавершеним житлом;
- Оновлення стратегії оператора програми «єОселя» — компанії «Укрфінжитло» — та покращення умов держпрограми.
Європейська директива 2014/17/ЄС — це нормативний акт ЄС, який регулює іпотечне кредитування для споживачів. Її мета — створити єдині правила іпотечного кредитування в країнах ЄС, щоб: захистити споживачів, підвищити прозорість умов, поліпшити доступ до іпотечних послуг, зміцнити фінансову стабільність. По суті, йдеться про надання кредитів лише платоспроможним клієнтам — як, власне, і зараз. В Україні директива не діє напряму, однак її принципи частково інтегровані в реформи у межах Угоди про асоціацію (з 2014 року) та дорожніх карт (з 2017 року). Основні зміни у кредитуванні за європейськими стандартами з’явились у період 2016–2022 рр., зокрема у сфері захисту прав споживачів і перевірки платоспроможності.
Втім, запровадження положень директиви — одна з вимог МВФ і крок до гармонізації із законодавством ЄС у межах євроінтеграції. Це має зробити іпотечний ринок більш безпечним, прозорим і орієнтованим на інтереси громадян. Такі зміни особливо важливі в умовах війни і післявоєнного відновлення, коли люди змушені брати кредити на житло в складних умовах.
З 2022 року іпотечне кредитування в Україні різко скоротилося — багатьом відмовляють. У 2023 році банки отримали понад 20 000 заявок, але лише близько 6 000 завершилися укладенням договорів — це приблизно 15 % від загальної кількості. Станом на травень 2024 року було видано 10 000 кредитів із 190 000 поданих заяв — успішною стала лише кожна двадцята (5 %). У середньому лише 10–15 % заяв доходять до реального кредиту. Відсоток відмов за повними заявками — 80–95 %.
Деякі джерела повідомляють, що за 1,5 року програми було подано близько 600 000 заявок, і лише одиниці були схвалені. Основна причина відмов — нестабільність доходів, особливо в тих, хто працює неофіційно. Далі — негативна кредитна історія. Це одне з найпоширеніших підстав для відмови. Але й недостатня платоспроможність також впливає: наприклад, військові з дітьми або дружиною в декреті часто отримують відмову. І ще одна причина — неправдива інформація.
Усе залежить від банку. У ПриватБанку попередньо схвалюється близько 52 % заявок. В Ощадбанку — до 2/3. Але загальна кількість схвалених кредитів невелика.
Навіть державна програма «єОселя» не може похвалитися великими результатами.
Від жовтня 2022 до липня 2025 року через програму іпотеку отримали лише близько 13 775 сімей на загальну суму понад 22,2 млрд грн. Станом на початок липня 2025 року — 3 400 сімей оформили іпотеку на майже 6 млрд грн з початку 2024-го.
Головна проблема — іпотека недоступна більшості українців, зазначає рієлторка Наталія Углич. Наразі найбільше кредитів оформлюють військовослужбовці, адже більшість із них можуть собі це дозволити. За останніми даними, за один тиждень липня 2025 року 196 українців оформили кредити через «єОселю». З них: 110 — військові, 30 — медики, решта — вчителі, рятувальники, молоді родини. Середній вік позичальників — 28–35 років.
Близько 60 % купували житло в Києві та передмісті, решта — у Львові, Дніпрі, Черкасах і Житомирі.
Програма передбачає ставку 0 % на весь термін (20 років) — це робить її особливо привабливою для військових. Медики, вчителі, науковці отримують пільгову ставку 3 % і мають пріоритетний доступ до участі в програмі. Проте вони частіше купують житло в малих містах, де нижча вартість квадратного метра — наприклад, у передмісті. Держслужбовці, поліціянти, рятувальники також належать до пріоритетних категорій із 3 % ставкою. Серед молодих спеціалістів і родин із дітьми попит високий. З кінця 2023 року всі українці, що працюють з офіційним доходом та без житла (або з житлом менше ніж 52 м² на сім’ю) можуть подаватися на іпотеку під 7 % річних, — розповідає рієлторка.
Причини, чому в Україні досі видають мало іпотек, очевидні — війна, економіка, ризики:
Воєнні загрози (обстріли, руйнування, нестабільність) змушують банки бути надто обережними. Страхування від воєнних ризиків — або дуже дороге, або недоступне. Багато регіонів офіційно визнані небезпечними для життя й будівництва. Доходи українців сильно впали. Багато хто працює неофіційно або за кордоном — це ускладнює оцінку платоспроможності. Більшість не може дозволити собі навіть пільговий перший внесок (зазвичай 20 %), — каже Наталія Углич.
Комерційна іпотека — дуже дорога (15–20 % річних і більше). Програма «єОселя» пропонує від 0 до 7 %, але доступ обмежений (за категоріями та бюджетом). Банки неохоче кредитують без держгарантій або надійного заставного майна. Також часто відсутня прозорість при купівлі: занижені ціни, «сірі» схеми. І нікуди не зникають ризики недобудов — забудовник може збанкрутувати, об’єкт — заморозитись.
Люди бояться брати на себе довгострокові зобов’язання. Історії з «недобудовами», шахрайством, падінням курсу гривні — формують негативне ставлення до іпотеки. Але й банки не хочуть кредитувати на довго без підстрахування, без гарантій — шукають привід, щоб відмовити. Не дивно, що у 2024 році по програмі «єОселя» було видано лише близько 8 700 іпотек — на всю країну. А це в 100 разів менше, ніж потрібно для сталого ринку, — зазначає рієлторка.
Але повністю поза межами ринку залишилися ВПО. У 2024 році з 8 515 виданих іпотек лише 268 були надані внутрішньо переміщеним особам (усього 3 %). На початку 2025 року ВПО отримали лише 48 кредитів. Для них іпотека стала недоступною розкішшю.
Автор — Алла Дуніна
Читайте нас у Telegram: головні новини коротко
