НБУ поскаржився, що “єОселя” домінує в іпотеці: наслідки для банків та ринку нерухомості
25 Грудня 2024 14:02
РОЗБІР ВІД 
Державна програма “єОселя” повністю захопила ринок іпотечного кредитування, залишивши поза увагою альтернативні банківські продукти. Про це йдеться у грудневому звіті Національного банку України про фінансову стабільність. Що натомість пропонує НБУ ти чи готові українці брати іпотеку під 20% річних. Та чому пільгові програми — єдиний спосіб підтримати бізнес в умовах воєнних ризиків, розбирався «Комерсант Український»
За пільгових умов програми банкам важко конкурувати зі звичайними ринковими продуктами, а клієнти не зацікавлені в дорожчих кредитах поза програмою. У звіті зазначається:
“Іпотечне кредитування триває лише в межах “єОселі”, кредитів поза програмою одиниці”, – йдеться в повідомленні.
Нині понад 90% усіх іпотечних кредитів в Україні видають три державні банки — Ощадбанк, ПриватБанк і Укргазбанк. Деякі учасники програми досі не видали жодного кредиту.
Ризики державної монополії
НБУ попереджає, що домінування “єОселі” віднаджує клієнтів від альтернативних пропозицій, а банки — від впровадження несубсидійованих продуктів. Водночас покупці уникають первинного ринку через непрозорість та безпекові ризики.
З початку року частка угод із залученням іпотеки скоротилася до 4%, що відповідає показникам 2021 року.
Половину всіх іпотечних кредитів банки видали на об’єкти в Києві та області.
Пропозиції НБУ щодо вирішення проблеми
На думку регулятора, надалі програми державної підтримки, зокрема “єОселя” та “Доступні кредити 5-7-9%”, мають бути орієнтовані на позичальників, які дійсно потребують допомоги. Крім того, необхідно забезпечити домінування ринкових механізмів при визначенні ставок і переглянути стратегії розвитку програм.
Економіст Олег Пендзин в ексклюзивному коментарі «Комерсант Український» оцінив ситуацію з державними програмами пільгового кредитування, такими як “єОселя” та “5-7-9”, у контексті впливу на бюджет та політику Національного банку України (НБУ).
За словами експерта, державні програми працюють за рахунок компенсації різниці між ринковими ставками кредитів (приблизно 20% річних) та пільговими ставками, які встановлює держава (7-9%). Цю різницю — до 11% — покриває державний бюджет.
“Частину відсоткової ставки компенсують з бюджету. Якщо знизити ставку рефінансування НБУ, витрати бюджету на пільгові програми були б значно меншими”, — зазначив Пендзин.
Однак, НБУ дотримується іншої позиції: зниження ставки рефінансування може призвести до зростання інфляції, яка вже перебуває на рівні 11%. Замість цього ставка рефінансування нещодавно була підвищена до 13,5%, що спричинило подорожчання кредитів з 19% до 21%.
На тлі цього підвищення зростають видатки державного бюджету, викликаючи невдоволення уряду. НБУ, своєю чергою наполягає на скороченні обсягів пільгових програм, пропонуючи перейти до ринкових механізмів кредитування.
“Скажіть, чи може хтось взяти іпотеку під 20% річних? Це нереально”, — наголосив Олег Пендзин.
Економіст підкреслив, що ринкова іпотека за таких умов є недоступною для більшості громадян.
Чи має НБУ державні інтереси на увазі?
На думку Пендзина, позиція Національного банку часто базується на корпоративних інтересах, які не завжди відповідають інтересам держави. Він наголосив, що єдиний спосіб підтримати бізнес-середовище та забезпечити доступність іпотеки — це збереження програм пільгового кредитування.
“В умовах воєнних ризиків та поточної економічної ситуації бізнес не працюватиме без пільгових кредитів. А житлова іпотека — це не бізнесова діяльність, де можна очікувати високих прибутків”, — підкреслив він.
Пендзин закликав до збалансованого підходу у взаємовідносинах НБУ та уряду, де враховуватимуться потреби як державного бюджету, так і економіки загалом.
Стан ринку нерухомості: нові тенденції
Дані, озвучені народним депутатом Данилом Гетманцевим, підтверджують зміни у структурі попиту:
- Вторинний ринок оживає: кількість угод за 11 місяців 2024 року зросла на 14% порівняно з минулим роком, хоча це лише 70% від довоєнного рівня.
- Популярність невеликих квартир: медіанна площа придбаних квартир становить 48 кв. м, будинків — 71 кв. м.
- Первинний ринок стагнує: кількість угод не перевищує п’ятої частини довоєнного рівня через низький попит і високі ризики.
- Будівництво повільне: на заході країни активніше розпочинають нові об’єкти, тоді як у Києві здебільшого добудовують наявні комплекси.
Цінова динаміка на вторинному ринку залишається млявою, особливо поза Києвом і західними областями, тоді як на первинному ринку ціни зростають через попит і активніше будівництво. Загалом аналітики наголошують, що зростання доходів і стабільні цінові умови роблять придбання житла привабливим, однак безпекові ризики залишаються головною перепоною для покупців.
Отже, державна програма “єОселя” значно вплинула на ринок іпотечного кредитування, з одного боку, забезпечуючи доступність житла для громадян, а з іншого — створюючи ризики монополізації та стримування розвитку ринкових механізмів. У поточній економічній ситуації, що ускладнюється воєнними ризиками, пільгові програми залишаються чи не єдиним шляхом для підтримки бізнесу та житлового сектору. Проте баланс між державними субсидіями та ринковими інструментами потребує перегляду. Лише комплексний підхід, який враховує інтереси як громадян, так і економіки загалом, допоможе забезпечити стабільність і розвиток.
