Нова цифрова реальність: як придбати частку в нерухомості на Балі і отримати дохід
18 Червня 13:27
РОЗБІР ВІД 
Новітні цифрові технології створюють і нові можливості. І стосується це не лише бізнесу, але й звичайних громадян, у яких, приміром, з’являється можливість інвестувати в цифрові активи і отримувати дохід. Як можна придбати частину будинку десь на Балі, наскільки це безпечно і, власне, які технології дозволяють це зробити, з’ясовував «Комерсант Український».
В Україні є Закон «Про віртуальні активи», але він має набрати чинності лише після законодавчого визначення особливостей оподаткування операцій з віртуальними активами. Тобто, як пояснюють юристи, нині не існує прямої заборони права власності на подібні активи, але це питання просто недостатньо врегульоване. І український бізнес, переймаючи відповідний досвід у технологічно розвинутих держав, вже використовує цифрові інструменти, приміром, для розпорядження ще донедавна фізичними активами, які в процесі токенізації стають активами цифровими.
Що таке токенізація активів загалом та нерухомості зокрема
Якщо дуже коротко, то токенізація активів – це процес перетворення фізичного активу на його цифровий аналог, на цифрові токени. І це робить активи, зокрема і об’єкти нерухомості, більш доступними для інвесторів, зокрема і тих, які раніше, з огляду і на обмежені фінансові можливості, не могли інвестувати в традиційну нерухомість.
Далі пояснює Назар Филь, юрист практики міжнародного корпоративного права та фінтех компанії “Приходько та Партнери”.
“Токенізація нерухомості – це цифровізація, перетворення прав на реальні активи, зокрема, об’єктів нерухомості на цифрові токени. Ось такий приклад, щоб було зрозуміло. У нас, приміром, є один гектар землі, ми його ділимо на тисячу часток, які, по факту, є тисячею токенів. І скількома частками я володію, відповідно, стільки відсотків прав я маю на цей об”єкт”,
– розповідає Назар Филь.
Але, як наголошує він, лише одна країна створила законодавчо оформлену можливість для здійснення такої операції. Йдеться про реєстрацію такої організаційно-правової форми як DAO LLC (Decentralized Autonomous Organization Limited Liability Company) у штаті Вайомінг (США). Розроблена там юридична модель дозволяє застосовувати подібний правовий формат.
Приміром, бізнесмен з Німеччини зареєстрував компанію відповідної організаційно-правової форми у Вайомінгу, потім придбав готель чи будинок в Німеччині і цей вже токенізований, тобто оцифрований, об’єкт нерухомості, поділений на тисячу часток-токенів, виставляє на продаж. І будь-яка людина в усьому світі може долучитись і купити якусь частку, стати співвласником, щоб потім з цього готелю отримувати дохід. Теж саме з купівлею частки квартири, яку потім продаватимуть чи здаватимуть в оренду, і це також приноситиме дохід локальним інвесторам.
Читайте нас у Telegram: головні новини коротко
В чому переваги такого цифрового підходу
Токенізація нерухомості або розподілення на цифрові частки об’єктів нерухомості, створює нові можливості і для тих, хто хоче їх продавати, і для тих, хто готовий їх купувати. Йдеться, приміром, про можливість інвестувати в об’єкти, розташовані в інших країнах. До того ж, до інвестування можуть долучитись ті, у кого обмежений фінансовий ресурс.
Як наголошує юрист Назар Филь, доступ до інвестування значно полегшується і розширюється.
“Коли ми говоримо, приміром, про інвестування в український бізнес, то закордонному інвестору для того, щоб це зробити, потрібно пройти велику юридичну процедуру: оцінити банківський сегмент, законодавчу історію і лише потім інвестувати. Людині з середнього класу важко інвестувати в якісь проєкти за кордорном, та й взагалі у будь-які проєкти, через те, що вона має обмежений капітал. Тому токенізація активів спрощує доступ до об’єктів інвестицій і для великого інвестора, і для маленького. Деякі платформи встановлюють мінімальну суму інвестування у 50 доларів, деякі трохи більше”,
– пояснює фахівець.
Окрім цього, як зазначає Назар Филь, оскільки все це відбувається в блокчейні, в розподіленому реєстрі, то права інвестора тут більш захищені, аніж цінні папери, які знаходяться на банківському чи брокерському рахунку: токени, якими людина володіє, ніхто не може вкрасти завдяки самій природі блокчейну.
Як інвестувати в токенізовану нерухомість
Можливість придбати частку в конкретному об’єкті нерухомості в Туреччині, Індонезії чи десь на Балі надає, приміром, платформа Binaryx.
Взагалі-то, як зазначає юрист Назар Филь, є чимало платформ, які надають послуги з токенізації. Насамперед. це платформи іноземні. Але в Україні є, скажімо, платформа DiFundGate, яка займається токенізацією активів/бізнесу. Це фактично аналог Binaryx. За словами фахівця, модель Binaryx зрозуміла і має право на існування.
Binaryx пропонує інвестувати в житлову нерухомість на стадії будівництва, або в ту, яка здається в оренду, і обіцяє пасивний дохід: дещо відтермінований – з продажу нерухомості, і більш швидкий – з оренди. Обіцяна дохідність: від 8 до 31% річних у доларах США. При чому – і на це, насамперед, звертають увагу ті, хто користується послугами платформи – мінімальний поріг інвестування наразі становить всього $50.
Під час телефонного спілкування на платформі пояснили, що справді в США реєструється компанія, яка дозволяє мати такий тип управління, де всі інвестори мають рівні права. І це під кожен об’єкт токанізованої нерухомості. Коли ж людина інвестує, вона стає акціонером даної компанії. Також діють цифрові договори – смарт-контракти. Вони, як наголошують у Binaryx, зменшують бюрократію і збільшують надійність, оскільки їх неможливо підробити.
Чи існують ризики інвестування в токенізовану нерухомість
Назар Филь радить перед ухваленням рішення про участь в інвестуванні уважно все дослідити.
За його спостерженнями, часто криптокористувачі схильні без достатнього аналізу компанії інвестувати в якісь токени, і це іноді супроводжується певними проблемами та втратами коштів. Тому, якщо компанія пропонує якісь послуги з інвестування, вона зареєстрована і активно працює, то інвестору, насамперед, потрібно її дослідити.
“На ринку криптоактивів є головне правило – DYOR (Do Your Own Research), тобто ти маєш завжди провести своє власне дослідження. Ти побачив десь в Телеграмі інформацію про токенізований актив і купівлю частки нерухомості. Потрібно обов’язково зробити свій аналіз: хто саме і що саме пропонує, вивчити відгуки, що пишуть про компанію та її послугу незалежні медіа, проаналізувати відгуки користувачів, приміром, на таких платформах як Reddit – там дуже багато інформації є. І якщо немає негативних відгуків – це вже якийсь аргумент на користь участі”,
– зазначає фахівець.
Щодо інших варіантів, то, як пояснює юрист, варто було б зробити і якесь правове дослідження – тим більше, якщо йдеться про інвестування великих сум.
“Юристи можуть з’ясувати по реєстрах: хто є бенефіціарними власниками, які у них є капітали, яка історія діяльності. І у такий спосіб можна захиститись”,
– зазначає Назар Филь.
Звичайно, залишаються і так звані ринкові ризики – коливання цін, якісь інші об’єктивні та суб’єктивні фактори, від чого будь-який бізнесмен чи інвестор не застрахований. Але головна ідея і правило: не інвестувати в те, чого не розумієш і з чим не знайомий.
Тож, токенізація нерухомості відкриває нові горизонти для інвестування, роблячи світовий ринок нерухомості доступним навіть для інвесторів з невеликим капіталом. Ця технологія дозволяє диверсифікувати інвестиційний портфель, отримувати пасивний дохід від оренди та продажу нерухомості в різних країнах світу, а також скористатися перевагами блокчейн-технологій для захисту прав власності. З розвитком законодавства у сфері віртуальних активів в Україні та світі, токенізована нерухомість може стати важливим інструментом демократизації інвестиційних можливостей.
Однак, як і будь-яке інвестування, токенізована нерухомість потребує ретельного аналізу, дослідження платформ та розуміння всіх супутніх ризиків.
Читайте нас у Telegram: головні новини коротко
Сергій Василевич
