Оцінку майна перебудовують під закордонні стандарти та для іноземних інвесторів
3 Липня 2025 16:49
РОЗБІР ВІД 
Парламентарі розпочали справжню реформу у сфері оцінки майна. І не просто так, а задля створення умов для здійснення міжнародної підприємницької діяльності, залучення іноземних інвестицій в Україну та інвестування українськими суб’єктами господарювання і громадянами в об’єкти інвестування за кордоном. Саме тому українську оцінку планують підтягнути до міжнародних стандартів, хоча і не без перегинів. У чому полягатимуть зміни, розбирався «Комерсант Український».
Проєкт передбачає викладення Закону про оцінку майна та пов’язаних законів (ЗКУ “Про оцінку земель”, “Про Фонд державного майна” тощо) в новій редакції, оновивши практично кожну норму. Фактично, нова редакція — це повний ребрендинг, який передбачає:
- перехід методології оцінки на міжнародні стандарти замість застарілих національних норм і визнання іноземних кваліфікацій, що спрощує визнання сертифікатів оцінювачів за кордоном;
- об’єднання оцінки земельних ділянок і нерухомості в єдиний процес, без поділу. Це знімає дублювання і призводить до єдиного звіту — економія ресурсів і часу;
- запровадження трьох основних напрямів оцінки окремо: нерухомість, рухоме майно, бізнес/нематеріальні активи. Сертифікація за напрямом «бізнес/інструменти» можлива лише за умови наявності сертифікатів з двох інших напрямів;
- встановлюється можливість самозайнятої діяльності оцінювачів-фізичних осіб, але з посиленим контролем: перевірки, дисциплінарні стягнення, вимоги до рецензування звітів;
- запрацює державний реєстр звітів про оцінку та рецензій з цифровим обліком;
- з’явиться Оціночна рада — інституція з широкими дискреційними повноваженнями щодо кваліфікацій, рецензування, санкцій;
- передбачається монополія на освітню підготовку: лише ФДМУ (або його центр) буде проводити іспити й навчання.
Але законопроєкт критикують за можливість примусового відчуження майна «без суду», що суперечить Конституції. Занадто широкі дискреційні повноваження державних органів, невизначені строки реєстрації звітів, відсутність чітких процедур для Оціночної ради та навчального центру ФДМУ.
Проглядається конфлікт інтересів між ролями ФДМУ як регулятора і виконавця оцінювальних процесів. Крім того, пропонується встановити мінімальні й максимальні межі вартості сотки/гектара сільськогосподарської землі по регіонах, щоб уникнути «космічних» значень модуля ФДМУ.
Монополія на сертифікати та зростання вартості послуг
З одного боку, перехід на міжнародні стандарти (МСО) означає більш прозору, обґрунтовану оцінку. Звіт стане стандартизованішим, придатним і для суду, і для інвестора. Але рецензії стануть жорсткішими. Інакше кажучи, оцінка буде якіснішою, але дорожчою і повільнішою.
Усі звіти про оцінку, рецензії та сертифікати будуть фіксуватись у централізованому реєстрі. Замовник зможе перевірити оцінювача у кілька кліків. Це має зменшити кількість підроблених звітів, підвищити прозорість, унеможливити підлаштування оцінки “під клієнта”.
Водночас ФДМУ отримає монополію на навчання, сертифікацію та контроль. Це може призвести до зменшення конкуренції та появи “ручного регулювання”.
Оцінка землі більше не буде відокремлена від нерухомості. Це повинно спростити процедуру, особливо для малого бізнесу та нотаріальних угод.
Але через жорсткі вимоги, вузьку спеціалізацію і рецензування вартість звітів зросте. Особливо це відчують при комплексній або нестандартній оцінці.
Для пересічного громадянина або ФОП оцінка стане надто дорогою. Постраждають і бюджетні установи (зростання витрат для тендерів, викупу землі, оренди тощо). Але такі витрати по кишені іноземним інвесторам, заради яких, як підкреслюють експерти ринку нерухомості та землі, й ухвалюються ці зміни.
Чинні оцінювачі в розгубленості
Оцінювачі, які вже працюють на ринку, перебувають у стані розгубленості, бо якщо правки приймуть, доведеться знову проходити навчання та отримувати нові сертифікати. Фонд держмайна (ФДМУ) отримує одноосібну контрольну роль: проводить навчання оцінювачів, приймає іспити, видає сертифікати, контролює, карає, веде реєстр звітів. Незалежні освітні центри втратять право готувати фахівців. Виникає конфлікт інтересів — регулятор і гравець на ринку в одній особі. Можлива політична або корупційна упередженість у прийнятті рішень.
Оцінювач більше не зможе бути універсалом. Сертифікат видається лише на один із трьох напрямків: нерухомість, рухоме майно, бізнес/нематеріальні активи. Щоб проводити комплексну оцінку (наприклад, бізнес і майно), потрібно 2–3 сертифікати, більше навчання, більше витрат. Зменшиться кількість універсальних оцінювачів, що може спричинити дефіцит фахівців. Складніше буде працювати в регіонах, де нестача кадрів. Точніше, у регіонах зросте навантаження на оцінювачів вузької спеціалізації, — ділиться своїми побоюваннями з «Комерсант Український» оцінювач Сергій Філімович.
Оцінювачі залишать ринок
Вже зараз можна передбачити, що ринок покинуть дрібні спеціалісти, а залишаться лише великі гравці з доступом до регулятора.
Індивідуальним оцінювачам буде складно пройти всю сертифікацію і підтримувати всі реєстри. Це стане серйозним ударом по малому бізнесу, який не зможе собі цього дозволити, і багато ФОП знову закриються. Ціни на послуги стануть захмарними, наголошують оцінювачі.
Є ще такий нюанс: Оціночна рада і ФДМУ отримають розмиті повноваження щодо анулювання звітів, дисциплінарних стягнень, призначення повторних перевірок. Це відкриває можливість тиску на “незручних” оцінювачів або тих, хто не працює “по дзвінку”. Замовник не буде впевнений у стабільності звіту, адже його можуть “відкликати” через пів року. Виникають високі юридичні ризики при судових спорах або угодах, — зазначає Сергій Філімович.
І насамкінець: у законопроєкті є суперечності Конституції та іншим законам.
Наприклад, передбачено право органу контролю вимагати примусову оцінку, не прописано чітких процедур апеляцій, повторних звітів, оскаржень.
Порушення прав власності та права на захист відкривають шлях до зловживань і судових скандалів.
Автор — Алла Дуніна
Читайте нас у Telegram: головні новини коротко
