Почему украинцам сложно взять ипотеку в условиях войны и экономической нестабильности
7 июля 17:17
РАЗБОР ОТ 
Совет по финансовой стабильности (СФС) на заседании 26 июня одобрил Стратегию развития ипотечного кредитования. Ее цель — стимулировать рыночные механизмы для поддержания экономического и демографического роста как во время войны, так и в период послевоенного восстановления. Что это значит и как это повлияет на ипотеку, выяснял «Коммерсант Украинский».
Как сообщает НБУ, стратегия разработана на основе ранее утвержденной концепции и согласована с МВФ. Она предусматривает следующие шаги:
- Внедрение положений европейской директивы 2014/17/ЕС в украинское ипотечное законодательство;
- Возможность страхования ипотеки от военных рисков;
- Введение европейских стандартов оценки недвижимости и создание открытой базы данных цен;
- Совершенствование законов и нормативов, регулирующих строительство, с целью уменьшения рисков «замороженных» объектов и повышения прозрачности сделок с незавершенным жильем;
- Обновление стратегии оператора программы «еОселя» — компании «Укрфинжитло» — и улучшение условий госпрограммы.
Европейская директива 2014/17/ЕС — это нормативный акт ЕС, регулирующий ипотечное кредитование для потребителей. Ее цель — создать единые правила ипотечного кредитования в странах ЕС, чтобы: защитить потребителей, повысить прозрачность условий, улучшить доступ к ипотечным услугам, укрепить финансовую стабильность. По сути, речь идет о предоставлении кредитов только платежеспособным клиентам — как, собственно, и сейчас. В Украине директива не действует напрямую, однако ее принципы частично интегрированы в реформы в рамках Соглашения об ассоциации (с 2014 года) и дорожных карт (с 2017 года). Основные изменения в кредитовании по европейским стандартам появились в период 2016-2022 гг., в частности в сфере защиты прав потребителей и проверки платежеспособности.
Впрочем, введение положений директивы — одно из требований МВФ и шаг к гармонизации с законодательством ЕС в рамках евроинтеграции. Это должно сделать ипотечный рынок более безопасным, прозрачным и ориентированным на интересы граждан. Такие изменения особенно важны в условиях войны и послевоенного восстановления, когда люди вынуждены брать кредиты на жилье в сложных условиях.
С 2022 года ипотечное кредитование в Украине резко сократилось — многим отказывают. В 2023 году банки получили более 20 000 заявок, но только около 6 000 завершились заключением договоров — это примерно 15% от общего количества. По состоянию на май 2024 года было выдано 10 000 кредитов из 190 000 поданных заявлений — успешной стала лишь каждая двадцатая (5 %). В среднем только 10-15 % заявлений доходят до реального кредита. Процент отказов по полным заявкам — 80-95 %.
Некоторые источники сообщают, что за 1,5 года программы было подано около 600 000 заявок, и лишь единицы были одобрены. Основная причина отказов — нестабильность доходов, особенно у тех, кто работает неофициально. Далее — негативная кредитная история. Это одно из самых распространенных оснований для отказа. Но и недостаточная платежеспособность также влияет: например, военные с детьми или женой в декрете часто получают отказ. И еще одна причина — ложная информация.
Все зависит от банка. В ПриватБанке предварительно одобряется около 52 % заявок. В Ощадбанке — до 2/3. Но общее количество одобренных кредитов небольшое.
Даже государственная программа «еОселя» не может похвастаться большими результатами.
С октября 2022 по июль 2025 года через программу ипотеку получили лишь около 13 775 семей на общую сумму более 22,2 млрд грн. По состоянию на начало июля 2025 года — 3 400 семей оформили ипотеку на почти 6 млрд грн с начала 2024-го.
Главная проблема — ипотека недоступна большинству украинцев, отмечает риелтор Наталья Углич. Сейчас больше всего кредитов оформляют военнослужащие, ведь большинство из них могут себе это позволить. По последним данным, за одну неделю июля 2025 года 196 украинцев оформили кредиты через «еОселю». Из них: 110 — военные, 30 — медики, остальные — учителя, спасатели, молодые семьи. Средний возраст заемщиков — 28-35 лет.
Около 60 % покупали жилье в Киеве и пригороде, остальные — во Львове, Днепре, Черкассах и Житомире.
Программа предусматривает ставку 0 % на весь срок (20 лет) — это делает ее особенно привлекательной для военных. Медики, учителя, ученые получают льготную ставку 3% и имеют приоритетный доступ к участию в программе. Однако они чаще покупают жилье в малых городах, где ниже стоимость квадратного метра — например, в пригороде. Госслужащие, полицейские, спасатели также относятся к приоритетным категориям с 3% ставкой. Среди молодых специалистов и семей с детьми спрос высокий. С конца 2023 года все украинцы, работающие с официальным доходом и без жилья (или с жильем менее 52 м² на семью) могут подаваться на ипотеку под 7% годовых, — рассказывает риелтор.
Причины, почему в Украине до сих пор выдают мало ипотек, очевидны — война, экономика, риски:
Военные угрозы (обстрелы, разрушения, нестабильность) заставляют банки быть слишком осторожными. Страхование от военных рисков — либо очень дорогое, либо недоступное. Многие регионы официально признаны опасными для жизни и строительства. Доходы украинцев сильно упали. Многие работают неофициально или за границей — это усложняет оценку платежеспособности. Большинство не может позволить себе даже льготный первый взнос (обычно 20 %), — говорит Наталья Углич.
Коммерческая ипотека — очень дорогая (15-20 % годовых и более). Программа «еОселя» предлагает от 0 до 7 %, но доступ ограничен (по категориям и бюджету). Банки неохотно кредитуют без госгарантий или надежного залогового имущества. Также часто отсутствует прозрачность при покупке: заниженные цены, «серые» схемы. И никуда не исчезают риски недостроев — застройщик может обанкротиться, объект — заморозится.
Люди боятся брать на себя долгосрочные обязательства. Истории с «недостроями», мошенничеством, падением курса гривны — формируют негативное отношение к ипотеке. Но и банки не хотят кредитовать на долго без подстраховки, без гарантий — ищут повод, чтобы отказать. Неудивительно, что в 2024 году по программе «еОселя» было выдано лишь около 8 700 ипотек — на всю страну. А это в 100 раз меньше, чем нужно для устойчивого рынка, — отмечает риелтор.
Но полностью за пределами рынка остались ВПЛ. В 2024 году из 8 515 выданных ипотек только 268 были предоставлены внутренне перемещенным лицам (всего 3%). В начале 2025 года ВПЛ получили только 48 кредитов. Для них ипотека стала недоступной роскошью.
Автор — Алла Дунина
Читайте нас у Telegram: головні новини коротко
