Оценку имущества перестраивают под зарубежные стандарты и для иностранных инвесторов
3 июля 16:49
РАЗБОР ОТ 
Парламентарии начали настоящую реформу в сфере оценки имущества. И не просто так, а для создания условий для осуществления международной предпринимательской деятельности, привлечения иностранных инвестиций в Украину и инвестирования украинскими субъектами хозяйствования и гражданами в объекты инвестирования за рубежом. Именно поэтому украинскую оценку планируют подтянуть к международным стандартам, хотя и не без перегибов. В чем будут заключаться изменения, разбирался
Проект предусматривает изложение Закона об оценке имущества и связанных законов(ЗКУ «Об оценке земель», «О Фонде государственного имущества» и т.д.) в новой редакции, обновив практически каждую норму. Фактически, новая редакция — это полный ребрендинг, который предусматривает:
- переход методологии оценки на международные стандарты вместо устаревших национальных норм и признание иностранных квалификаций, что упрощает признание сертификатов оценщиков за рубежом;
- объединение оценки земельных участков и недвижимости в единый процесс, без разделения. Это снимает дублирование и приводит к единому отчету — экономия ресурсов и времени;
- введение трех основных направлений оценки отдельно: недвижимость, движимое имущество, бизнес/нематериальные активы. Сертификация по направлению «бизнес/инструменты» возможна только при условии наличия сертификатов по двум другим направлениям;
- устанавливается возможность самозанятой деятельности оценщиков-физических лиц, но с усиленным контролем: проверки, дисциплинарные взыскания, требования к рецензированию отчетов;
- заработает государственный реестр отчетов об оценке и рецензий с цифровым учетом;
- появится Оценочный совет — институт с широкими дискреционными полномочиями по квалификациям, рецензированию, санкциям;
- предусматривается монополия на образовательную подготовку: только ФГИУ (или его центр) будет проводить экзамены и обучение.
Но законопроект критикуют за возможность принудительного отчуждения имущества «без суда», что противоречит Конституции. Слишком широкие дискреционные полномочия государственных органов, неопределенные сроки регистрации отчетов, отсутствие четких процедур для Оценочного совета и учебного центра ФГИУ.
Просматривается конфликт интересов между ролями ФГИУ как регулятора и исполнителя оценочных процессов. Кроме того, предлагается установить минимальные и максимальные пределы стоимости сотки/гектара сельскохозяйственной земли по регионам, чтобы избежать «космических» значений модуля ФГИУ.
Монополия на сертификаты и рост стоимости услуг
С одной стороны, переход на международные стандарты (МСО) означает более прозрачную, обоснованную оценку. Отчет станет более стандартизированным, пригодным и для суда, и для инвестора. Но рецензии станут более жесткими. Иначе говоря, оценка будет качественнее, но дороже и медленнее.
Все отчеты об оценке, рецензии и сертификаты будут фиксироваться в централизованном реестре. Заказчик сможет проверить оценщика в несколько кликов. Это должно уменьшить количество поддельных отчетов, повысить прозрачность, сделать невозможным подстройку оценки «под клиента».
В то же время ФГИУ получит монополию на обучение, сертификацию и контроль. Это может привести к уменьшению конкуренции и появлению «ручного регулирования».
Оценка земли больше не будет отделена от недвижимости. Это должно упростить процедуру, особенно для малого бизнеса и нотариальных сделок.
Но из-за жестких требований, узкой специализации и рецензирования стоимость отчетов возрастет. Особенно это почувствуют при комплексной или нестандартной оценке.
Для рядового гражданина или ФЛП оценка станет слишком дорогой. Пострадают и бюджетные учреждения (рост расходов для тендеров, выкупа земли, аренды и т.д.). Но такие расходы по карману иностранным инвесторам, ради которых, как подчеркивают эксперты рынка недвижимости и земли, и принимаются эти изменения.
Действующие оценщики в растерянности
Оценщики, которые уже работают на рынке, находятся в состоянии растерянности, потому что если правки примут, придется снова проходить обучение и получать новые сертификаты. Фонд госимущества (ФГИУ) получает единоличную контрольную роль: проводит обучение оценщиков, принимает экзамены, выдает сертификаты, контролирует, наказывает, ведет реестр отчетов. Независимые образовательные центры потеряют право готовить специалистов. Возникает конфликт интересов — регулятор и игрок на рынке в одном лице. Возможна политическая или коррупционная предвзятость в принятии решений.
Оценщик больше не сможет быть универсалом. Сертификат выдается только на одно из трех направлений: недвижимость, движимое имущество, бизнес/нематериальные активы. Чтобы проводить комплексную оценку (например, бизнес и имущество), нужно 2-3 сертификата, больше обучения, больше затрат. Уменьшится количество универсальных оценщиков, что может повлечь дефицит специалистов. Сложнее будет работать в регионах, где нехватка кадров. Точнее, в регионах возрастет нагрузка на оценщиков узкой специализации, — делится своими опасениями с
«Коммерсант Украинский» оценщик Сергей Филимович.
Оценщики покинут рынок
Уже сейчас можно предсказать, что рынок покинут мелкие специалисты, а останутся только крупные игроки с доступом к регулятору.
Индивидуальным оценщикам будет сложно пройти всю сертификацию и поддерживать все реестры. Это станет серьезным ударом по малому бизнесу, который не сможет себе этого позволить, и многие ФЛП снова закроются. Цены на услуги станут заоблачными, отмечают оценщики.
Есть еще такой нюанс: Оценочный совет и ФГИУ получат размытые полномочия по аннулированию отчетов, дисциплинарным взысканиям, назначению повторных проверок. Это открывает возможность давления на «неудобных» оценщиков или тех, кто не работает «по звонку». Заказчик не будет уверен в стабильности отчета, ведь его могут «отозвать» через полгода. Возникают высокие юридические риски при судебных спорах или сделках, — отмечает Сергей Филимович.
И наконец: в законопроекте есть противоречия Конституции и другим законам.
Например, предусмотрено право органа контроля требовать принудительную оценку, не прописаны четкие процедуры апелляций, повторных отчетов, обжалований.
Нарушение прав собственности и права на защиту открывают путь к злоупотреблениям и судебным скандалам.
Автор — Алла Дунина
Читайте нас у Telegram: головні новини коротко
