Нацбанк обновит условия «еОсели»: как ипотеку хотят сделать доступнее для украинцев

28 марта 2025 14:49

Национальный банк Украины (НБУ) выступает за обновление условий ипотечной программы «еОселя», чтобы сделать ее более эффективной и менее обременительной для бюджета. Об этом заявила заместитель председателя НБУ Екатерина Рожкова во время первого Форума доступной ипотеки, информирует «Коммерсант Украинский»

По ее словам, действующая программа, хотя и является успешной, не может стать основой для массового рыночного ипотечного кредитования.

По ее словам, с 2023 года в Украине начало отмечать оживление кредитования населения.

«Начиная с 2023 года, когда мы начали отмечать оживление кредитования населения, можем сказать, что за прошлый год объем кредитного портфеля населения в банковской системе увеличился почти на 40%», — сообщила она.

Это свидетельствует о повышенном аппетите банков к рискам и их готовности участвовать в ипотечных программах.

Она добавила: «Уровень проблемных кредитов в сегменте населения находится на довоенных уровнях, несмотря на войну, несмотря на потери территории. Экспертиза банков в кредитовании, оценке кредитной способности и работе с заемщиками на очень высоком уровне».

Почему «еОселя» нуждается в изменениях?

Екатерина Рожкова высоко оценила программу «еОселя», назвав ее прекрасным инструментом, но отметила, что для масштабного развития ипотеки в Украине этого недостаточно.

«Так вот, для того, чтобы эта ипотека стала массовой, рыночной и доступной не только для отдельных категорий граждан, а возможно для более широкого круга граждан, мы видим, что на первом этапе ипотечной стратегии нам надо поговорить об определенном изменении параметров программы «еОселя», для того, чтобы учесть потребности рынка, для того, чтобы учесть те ограничения фискальные, бюджетные, в первую очередь, финансовые, которые имеет наше государство, для того, чтобы эта программа поддержки могла охватить гораздо большее количество граждан», — подчеркнула она.

Сейчас государство выступает прямым кредитором, предлагая льготные ставки 3-7%, что создает значительную нагрузку на бюджет. В то же время банковская система Украины имеет избыток ликвидности, но не может конкурировать с нерыночными условиями государственной ипотеки.

Рожкова отметила, что успешные программы поддержки ипотеки в других странах работают иначе: государство не кредитует напрямую, а создает условия для рыночного кредитования. Если определенные категории граждан не могут позволить себе рыночные ставки, государство компенсирует проценты. Такой подход, по мнению НБУ, позволит масштабировать «еОселю» без чрезмерных расходов из бюджета.

«Многие страны имеют программы поддержки ипотеки. Это очень важный социальный аспект, это драйвер экономического роста, но наиболее успешными являются программы, когда государство не является прямым кредитором. Государство должно создавать условия для рыночного ипотечного кредитования, и когда эти условия являются более дорогими для определенных категорий граждан, государство должно применять механизм компенсации процентных ставок», — пояснила Рожкова.

Какие изменения предлагает НБУ?

Пересмотр «еОсели» имеет целью совместить рыночные механизмы с государственной поддержкой. Рожкова отметила, что полностью рыночные условия в Украине еще не сложились, но в среднесрочной перспективе это возможно. Однако даже за пять лет Украина вряд ли достигнет ставок на уровне 4-4,5%, как в Польше, где ипотека уже работает на таких условиях. Для сравнения, нынешние льготные ставки «еОсели» (3-7%) значительно ниже потенциальных рыночных.

Чтобы программа стала устойчивой, НБУ предлагает:

Оставить «еОселю» как инструмент субсидированного кредитования для уязвимых категорий.
Разработать механизмы компенсации процентов для граждан, которые не могут брать рыночные кредиты.
Привлечь банки к активной конкуренции, использовав их ликвидность.

Кроме того, для полноценной работы программы нужны законодательные изменения. Рожкова выделила принятие закона об оценке имущества, закона о секьюритизации, имплементацию Европейской ипотечной директивы и создание модели rent-to-own (аренда с правом выкупа). Эти шаги должны разблокировать потенциал ипотечного рынка.

Почему это важно для украинцев?

Ипотека — это не только социальный инструмент, но и драйвер экономического роста.

По словам Рожковой, доступное жилищное кредитование стимулирует строительство, создает рабочие места и поддерживает экономику. Однако ограниченный бюджет Украины не позволяет расширить «еОселю» в ее нынешнем виде.

Переход к рыночным условиям с частичной государственной поддержкой может сделать ипотеку доступной для более широкого круга граждан, а не только для тех, кто подпадает под льготные категории.

Что будет с «еОселей» дальше?

НБУ не предлагает отменять программу — наоборот, «еОселя» останется важным инструментом в долгосрочной перспективе. Но ее нужно адаптировать к реалиям: сделать более гибкой, дешевой для государства и привлекательной для банков.

«Тема ипотечной стратегии и стратегии Укрфинжилья точно будет. Мы уже начали работать над этими вопросами и планируем утвердить соответствующие изменения к середине года на Совете финансовой стабильности», — подытожила Рожкова.

Пока конкретных сроков пересмотра условий не озвучено, но Форум доступной ипотеки стал первым шагом к широкому обсуждению изменений.