Земельный бум: почему украинцы покупают землю, а не недвижимость

18 февраля 2025 13:42

РАЗБОР ОТ

Купля-продажа земельных участков за прошлый год выросла на 18%. По данным статистики, в прошлом году было заключено 273 тыс. земельных сделок. Несмотря на то, что землю покупали и продавали на 11% меньше, чем в 2021 году, с начала открытия рынка земли, когда нотариусы удостоверяли 306 тыс. купчих, по популярности инвестиции в землю превысили инвестиции в недвижимость. С чем связан ажиотаж, выяснял «Коммерсант Украинский».

Как свидетельствуют данные Опендатабот, из заключенных в прошлом году 452 217 договоров купли-продажи недвижимости более 60% касаются операций с землей. Это в 1,5 раза больше, чем сделок с квартирами или домами: 273 тыс. против 178 тыс. сделок. При этом, как рассказали «Коммерсант Украинский» риелторы, среди покупок земельных участков под строительство жилой или нежилой недвижимости было крайне мало. Украинцы чаще покупали квартиры и дома, чем землю под строительство. А все потому, что украинцы массово вкладывают деньги не в недвижимое имущество, а в землю сельскохозяйственного назначения. И на это есть несколько причин.

Земля растет в цене из года в год

Земельный рынок растет ежемесячно, о чем говорят эксперты Киевской школы экономики. Например, в октябре прошлого года было совершено 13 000 сделок купли-продажи более 25 200 гектаров. Это рекорд с начала полномасштабного вторжения. Средняя цена гектара в октябре составила 44 800 грн. При том что на старте, в начале 2022 года, 1 га сельскохозяйственных угодий стоил около 30 000 грн. По разным оценкам, с момента открытия рынка земли стоимость гектара выросла на 18-24%.

Как отмечает один из руководителей инвестиционной компании «Земинвест» Евгений Носальский в комментариях «Коммерсант Украинский», последние несколько лет инвестиции в землю демонстрируют стабильный рост, ведь инвестора интересует доходность и капитализация. Поэтому они покупают участки для сдачи в аренду и получения дохода или же для дальнейшей перепродажи, с учетом того, что стоимость земли постоянно растет.

«Пассивный доход инвестора от аренды земли колеблется в пределах 4-8%. Купили участок за 400 тыс. грн и сдали в аренду под 7% в год, получили годовой доход 28 тыс. грн. Также инвесторы ориентируются на капитализацию — за прошлый год земля выросла в цене от 18 до 24%. Например, купили землю за 100 тыс. грн, сдали в аренду и ежегодно, кроме пассивного дохода, она еще и прибавляет в цене. При продаже инвестор остается в плюсе. А когда закончится война, рост стоимости земли будет значительным», — уверен Евгений Носальский.

И действительно, по данным Опендатабот, на сегодня самая высокая стоимость гектара земли в Ивано-Франковской области — 123 тыс. грн, второе и третье место с небольшим отрывом занимают Львовская и Тернопольская области, где гектар продают по 102 тыс. грн. Но эксперты советуют обратить внимание на земельные участки в Винницкой, Черкасской, Кировоградской и на юг Житомирской и Киевской областей, по сути, на центральную часть страны. Хотя, скажем, в Запорожской области стоимость гектара сегодня достигла 88 154 грн, а в Хмельницкой — 77 111 грн.

Продажи земли в прифронтовых и оккупированных территориях упали за прошлый год. Практически нет сделок в Сумской области, проблемной является Черниговская область, хотя в Днепропетровской области, ближе к центральной части страны, и в Харьковской, в районах, удаленных от границы с РФ, сохраняется активность.

Меньше рисков

С одной стороны, при инвестициях в землю риски минимальны, права собственности инвестор получает сразу, не надо годами ждать, риски от обстрелов — минимальны, разминировали территорию и можно работать, а вот если прилетит в здание, дом — инвестиция пропадает. Покупка земли — это сегодня то, что нужно для тех, кто не собирается или не может вывести деньги за границу, отмечает инвестбанкир Эрик Найман в комментариях «Коммерсант Украинский».

«Земля сегодня — это долларовый актив. Средняя арендная доходность составляет минимум 5-6% годовых. Но основное — это рост цены земли. Но здесь надо покупать с профессионалами. Можно самому купить участок, но он будет дорого оценен, и на росте стоимости можно не заработать ничего. Это очень профессиональный рынок, квартиру легче купить, чем землю», — считает инвестбанкир.

А самый большой риск для инвесторов, по мнению Эрика Наймана, это оккупация территории и отсутствие арендной платы, ведь фермер может разориться, и тогда участок будет простаивать годами. Поэтому советует покупать землю через управляющую компанию, которая подберет, проверит — полностью проведет сделку и возьмет эту землю в управление с гарантией, что арендная плата будет выплачиваться вовремя, а в случае форс-мажора с арендой из резервного фонда инвестору будет выплачиваться весь пассивный доход в виде аренды. Например, если участок окажется на оккупированной территории. Продать его не получится, но хотя бы пассивный доход останется. И такие случаи уже есть.

А в ближайшие годы, по прогнозам министерства агрополитики, ожидается подорожание гектара еще на 20%, поскольку рынок земли постепенно приобретает коммерческую привлекательность, с 1 января 2024 года рынок земли открылся и для юридических лиц — это существенно увеличило спрос. Если в 2021 году сменили собственника 74 392 земельных участка — 178 344 га, то в 2024 году отчуждено 193 560 участков, или почти 400 000 га. Это говорит о том, что рынок развивается.

Автор: Алла Дунина

Дзвенислава Карплюк

Редактор