Штраф 85 тисяч або податок 5%: що оберуть орендодавці

18 Лютого 18:00

РОЗБІР ВІД «Комерсант Український»

Нардепи придумали, як наповнити бюджет після провалу так званих «законопроєктів МВФ» — у Раді зареєстрували законопроєкт про оподаткування орендодавців виключно житлових приміщень (квартир, будинків). Депутати підрахували, що загалом орендодавці заробляють на здачі житла в оренду мільйони і мають частину віддавати державі.

Яку суму збираються стягувати з тих, хто здає квартири та будинки, які планують штрафи і на що перетвориться ринок оренди, розбирався «Комерсант Український».

Проєкт Закону №15031 так і називається: «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування доходів фізичних осіб від надання в оренду об’єктів житлової нерухомості або їх частини». Як зазначається в пояснювальній записці, сьогодні добровільно орендодавці не поспішають платити податок від здачі в оренду свого житла через високе податкове навантаження (18% ПДФО + 5% військового збору, разом 23%). До того ж це робить економічно невигідною здачу в оренду житла. Як результат — недоотримання доходів держбюджетом та порушення прав орендарів (одностороннє підвищення цін, виселення без повернення коштів). І, нібито, йдеться про те, що депутати вирішили подбати про добросовісних орендарів, ну і заодно поповнити засіки Батьківщини.

Читайте нас в Telegram: важливі теми – без цензури

І ось що відбувається, на думку депутатів. За даними Держстату, загальна кількість квартир в Україні станом на 1 січня 2021 року становила понад 17,3 мільйона одиниць. Навіть з урахуванням втрат житлового фонду внаслідок бойових дій — близько 13% житла знищено або пошкоджено війною і майже 3 млн людей залишилися без житла, — пропозиція на ринку залишається значною. Ну, це не дивно, адже мільйони покинули своє житло у відносно безпечних регіонах і поїхали за кордон.

Згідно з дослідженням Міжнародної організації з міграції (МОМ), 54% внутрішньо переміщених осіб проживають в орендованому житлі. Враховуючи, що загальна чисельність ВПО коливається від 3,7 до 4,6 мільйона осіб, можна стверджувати, що йдеться про мільйони орендних договорів.

При цьому, за даними Державної податкової служби, за 2024 рік лише близько 900 громадян України офіційно задекларували доходи від здачі майна в оренду, а загальна сума податків від цієї діяльності становила трохи понад 16 млн грн. Близько 56 тисяч фізичних осіб-підприємців також працюють у цій сфері, однак це лише мала частина від реальної кількості орендодавців.

Саме тому депутати вирішили знизити податкове навантаження для стимулювання легалізації ринку оренди. Пропонується внести зміни до Податкового кодексу:

Знизити ставку ПДФО з доходів від здачі в оренду житла з 18% до 5%.
Тимчасово (з 1 квітня 2026 року до кінця скасування воєнного стану) не включати ці доходи до загального оподатковуваного доходу платника.

Мета зрозуміла – вивести з тіні всіх тих, хто заробляє на оренді.

Не вийдеш із тіні – заплатиш штраф

Як зазначила нардепка Олена Шуляк, яка, до речі, не є авторкою цього законопроєкту, але активно його підтримує, ринок оренди в Україні зараз перебуває в стадії дикого капіталізму.

«Ніхто ні за що не відповідає, ніхто не захищений, і все це помножено на тотальну тінь і тотальну несплату податків. Але штрафи без реформи — це як лікувати відкритий перелом прикладанням листочка подорожника. Ефект буде однаковий. Нульовий», — зазначила Шуляк.

Тому вона пропонує:

Запровадити справедливий податок на оренду 5-7%. Коли податок адекватний, простіше заплатити й мати офіційний білий дохід.
Запровадити обов’язкову реєстрацію договорів оренди, для впевненості орендаря, що він уникне термінового виселення, а орендодавець у разі проблем із мешканцями зможе звернутися до суду.

Штрафи мають бути тільки для тих, хто принципово ігнорує закон навіть за нормальних умов. Спочатку умови. Потім відповідальність. А як відповідальність Шуляк вважає, що достатньо штрафу. У ГУ ДПС попереджають: якщо спіймають на здачі квартири або будинку без сплати податків, передбачена відповідальність за ст. 212 Кримінального кодексу України. Штраф у таких випадках може становити від 51 до 85 тис. грн.

Нове – забуте старе

З одного боку, нардепам уже давно не дає спокою недоторканий податками ринок оренди нерухомості, і вони не раз, починаючи з 2014 року, намагалися обкласти його податками. Але ідея не знаходила підтримки в масах, тобто масово ніхто не платив податки з отриманої виторг за здачу житла. Хоча перша спроба була ще в далекому 2005 році, коли виманили з тіні багатьох орендодавців під єдиний податок у 80 грн – $16 на той час. Але тоді на цю ініціативу відгукнулися небагато, хоча прогрес був.

Особливо жорстко велася боротьба з доходами від оренди за правління Януковича. Влітку 2013 року Міндоходів звітувало, що станом на 2013 рік у Києві здається в оренду близько 20 тис. квартир і кімнат. А за інформацією DOM.ria.ua реальна кількість квартир, що здаються в оренду, значно вища і становить від 50 тис. до 100 тис., залежно від періоду року.

У київській податковій розповідали, що для боротьби з «тіньовою» орендою нерухомості вони постійно отримують інформацію від органів місцевого самоврядування та ЖЕКів, а також стежать за оголошеннями в ЗМІ та інтернеті. І за результатами 2012 року, податковою було виявлено понад 1,1 тис. киян, які нелегально здавали в оренду власні приміщення, хоча офіційно нерухоме майно здають в оренду понад 36 тис. громадян, і від отриманих у 2012 році доходів ними сплачено майже 200 млн грн податку на доходи фізосіб, що на 52 млн грн більше, ніж у 2011 році.

Але коли у 2015-16-му підняли ставку оподаткування доходів фізосіб від здачі квартир в оренду до 18% від доходу, ринок швидко пішов у тінь, розповідає «Комерсант Український» рієлторка Асоціації рієлторів України Катерина Степова.

«Тут потрібно розуміти одну річ: легалізація ринку нерухомості вдарить насамперед по орендарях. Якщо житло здаватиметься офіційно — витрати на податки ляжуть на наймача. Це збільшить вартість оренди ще на порядок. Наприклад, буває ситуація, що здача квартири – це додатковий дохід, який не багато хто захоче розкривати, бо можуть втратити якісь пільги», — зазначає рієлторка.

Ну і знову ж таки, довести, що орендар — не далекий родич, якого пустили просто пожити безкоштовно, дуже складно. З іншого боку, 5% замість 23% орендодавці погодилися б платити, якби були впевнені, що правила гри не зміняться і згодом все не переграють і не підвищать податок.

Авторка: Алла Дуніна

Дивіться нас у YouTube: важливі теми – без цензури

Марина Максенко

Редактор