Оренда в ціні: де в Україні найвигідніше здавати землю в оренду
5 Серпня 14:05
РОЗБІР ВІД 
Ринок землі в Україні вже відбувся як повноцінний економічний інститут. І землю на цьому ринку можна не лише продавати та купувати, що й засвідчили ті понад 500 тисяч угод купівлі-продажу, укладені за останні 5 років – землю в Україні вже багато років можна орендувати. Саме оренда була і залишається основою земельних відносин. Чим особливим вона характеризується – з’ясовував «Комерсант Український».
Після 1 липня 2021 року, тобто дня, коли українські громадяни отримали право вільно продавати та купувати земельні ділянки, предметом угод купівлі-продажу стало загалом понад 1 154 000 гектарів землі. Натомість загальний обсяг сільськогосподарських земель в Україні вимірюється десятками мільйонів гектарів. І це саме та величезна територія, на якій працюють орендні відносини.
Між купівлею і орендою
За оцінками фахівців, одна третина української землі перебуває у державній та комунальній власності. Більша ж частина сільськогосподарської землі – близько двох третин – належить приватним власникам. Це та земля, яка опинилась у них в результаті розпаювання. За весь цей земельний ресурс і конкурують агрохолдинги та фермери, намагаючись його купити, але найчастіше – орендувати.
Павло Мартишев, заступник керівника KSE Агроцентру, пояснює: чому часто є привід віддати перевагу саме оренді землі, а не купівлі.
«Земля нині затребувана. Тому ми бачимо розвиток і ринку купівлі-продажу, і ринку оренди. Просто оренда, вона зручніша. У довгостроковому періоді для агропідприємств вона, може, економічно не так й вигідна. Але якщо вести мову, приміром, про консолідацію землі, то оренда зручніша, бо процес купівлі-продажу досить довгий і більш складний. Оренда ж дозволяє легше консолідувати поле. Тобто різні пайовики можуть бути в рамках одного поля, і, відповідно, зручніше домовлятись з пайовиками і брати в оренду, аніж купувати частками. Та й у власника паю інших варіантів може не бути, якщо, приміром, його пай десь всередині поля. Тоді йому ніхто інший не запропонує оренду. Тобто це змушує власників паїв, скажімо так, підлаштовуватись і йти на зустріч фермерам. І це дозволяє їм вести господарство», – зазначає фахівець.
З іншого боку, багато власників паїв не бажають продавати землю, а хочуть здавати її в оренду. І в такої позиції теж є своє пояснення. Розповідає Віктор Гончаренко, президент Асоціації фермерів та приватних землевласників України.
«Багато людей хочуть, щоб у них було майбутнє, бо гроші сьогодні є, а завтра їх немає. А земля – це надійний капітал, вкладення, надійний ресурс, який кожен рік щось дає. Ось, приміром, близько 10 тисяч гривень за оренду землі за кожен гектар сплачують нині орендарі. Для розумної людини це непогано. Якщо ж у когось є ресурс, є сили, є бажання, людина може працювати на цій землі самостійно. Чи може діти виявлять бажання і будуть працювати на своїй землі, забезпечуючи свою родину засобами для існування. У переважній більшості люди свідомо це оцінюють і бояться землю розпродавати. Тому більшість землі у нас знаходиться в орендних відносинах», – констатує аграрій.
Віктор Гончаренко також наголошує: для того, аби купити землю потрібні немалі кошти, а у фермерів їх часто просто немає.
«Знаєте, напевне, для фермера краще було б, щоб вона була в його власності, ця земля. Це було б, напевне, більше впевненості в тому, що ця земля у нього залишатиметься і він зможе краще на майбутнє планувати. Але оренда на сьогоднішній день все ж таки більш прийнятна, бо на оренду поступово кошти витрачаються, а на купівлю землі практично треба все і відразу», – пояснює президент Асоціації фермерів та приватних землевласників України.
Дивіться нас у YouTube: важливі теми – без цензури
Ціна має значення
Законом України «Про оренду землі» встановлено, що розмір орендної плати за землю визначається виключно сторонами договору. Хоча для земель державної або комунальної форми власності Податковий Кодекс визначає деякі обмеження в частині орендної плати: її розмір обраховується у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Для приватних же земель обмежень немає і сторони угоди можуть домовлятись про будь-який розмір орендної плати. Залежати він може від багатьох факторів: починаючи від побажань орендодавця, можливостей орендаря, рівня конкуренції та вартості оренди в конкретному регіоні тощо. Впливають на розмір орендної плати також стан землі, її родючість, розміри ділянки, регіональні особливості.
У Центрі досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (KSE Агроцентр) з нагоди 5-ї річниці відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення підготували аналітичний звіт, в якому дослідили і ринок оренди державних та комунальних земель. Операції на цьому ринку відбуваються через систему електронних торгів, організованих ДП «Прозорро.Продажі». За їх результатами вже передано в оренду понад 237 тис. га державних та комунальних земель. І цінова динаміка на орендовану державну та комунальну землю свідчить про стабільне зростанні цін: з початкових 6,5-7 тисяч грн/га у грудні 2022 року до 12,3 тисяч грн/га у травні 2026 року.
Найдорожча оренда, якщо вираховувати середній показник за весь час проведення аукціонів – у Полтавській (15,8 тис. грн/га), Вінницькій (15,4 тис. грн/га), Тернопільській (13,8 тис. грн/га), Кіровоградській (13,0 тис. грн/га) та Київській (12,2 тис. грн/га) областях.
«Найвища вартість оренди фіксується у центральній Україні. Це кукурудзяний пояс України – від Полтавської до Вінницької області», – пояснює Павло Мартишев, заступник керівника KSE Агроцентру і співавтор дослідження.
Особливістю ринку оренди державних та комунальних земель є наявність більш великих консолідованих ділянок. За словами Павла Мартишева, саме такі великі ділянки користуються найбільшим попитом і це підвищує вартість оренди.
«На ділянки у 100 гектар, це в ідеалі, середня ціна вища в два рази, ніж за ділянку у кілька гектарів. Також попит є на однорідні ділянки – по якості, по типу ґрунтів. Це, знову ж таки, Центральна Україна – Полтавська, Черкаська, Вінницька, Хмельницька області. Тому що є регіони, де дуже часто перемішуються типи ґрунтів. Це, наприклад, Чернігівська область – там є і чорноземи дуже родючі, але є і піски, є суглинкові ґрунти. Або Рівненська область. Вона також не супер сприятлива для такого великомасштабного агровиробництва, тому що там неоднорідні ґрунти. Ще важливий фактор – це клімат. Тому що кліматичні зони зсуваються зараз на північ. І, як кажуть, все, що південніше Кременчуга, то там вже можуть бути проблеми з вологою. І ще один фактор – логістика. Тобто, грубо кажучи, якщо буде гарна земля, але це Чернігівська або Сумська область, то звідти далеко до портів їхати», – констатує фахівець.
Найбільшим попитом на аукціонах користується рілля, на яку припадає 74,9% укладених договорів та 81,8% сукупної площі переданих в оренду масивів, пасовища формують 10,9% угод (8,9% площі), сіножаті – 6,5% угод (5,2% площі).
Дослідники з KSE Агроцентру звертають увагу і на ще одну особливість: географія аукціонних ставок оренди не збігається з трендами на ринку купівлі-продажу. Приміром, регіони, які є абсолютними лідерами за вартістю відчуження землі у власність – Івано-Франківська (139 тис. грн/га) та Львівська (123,4 тис. грн/га) області, в оренді демонструють порівняно помірні результати за ціною.
І ще одне спостереження дослідників: дані 2026 року свідчать про поступове відновлення попиту на оренду сільськогосподарських земель у південних та східних областях порівняно з періодом 2022–2025 років. Найвищі ставки оренди у 2026 році зафіксовані в Полтавській (20,7 тис. грн/га), Тернопільській (19,5 тис. грн/га), Запорізькій (18,5 тис. грн/га), Харківській (17,2 тис. грн/га), Вінницькій (17,2 тис. грн/га) та Івано-Франківській (16,9 тис. грн/га) областях. Те, що поточні ставки у 2026 році суттєво перевищують середні історичні показники, свідчить про все більш інтенсивну конкуренцію, навіть у прифронтових областях, за вільний земельний банк.
Читайте нас в Telegram: важливі теми – без цензури
