Аренда в цифрах: где в Украине выгоднее всего сдавать землю в аренду
5 августа 14:05
РАЗБОР ОТ 
Рынок земли в Украине уже сформировался как полноценный экономический институт. И землю на этом рынке можно не только продавать и покупать, о чем свидетельствуют более 500 тысяч сделок купли-продажи, заключенных за последние 5 лет, — землю в Украине уже много лет можно арендовать. Именно аренда была и остается основой земельных отношений. Чем она отличается — выяснял «Коммерсант Украинский».
После 1 июля 2021 года, то есть со дня, когда украинские граждане получили право свободно продавать и покупать земельные участки, предметом сделок купли-продажи стало в общей сложности более 1 154 000 гектаров земли. При этом общий объем сельскохозяйственных земель в Украине исчисляется десятками миллионов гектаров. И это именно та огромная территория, на которой действуют арендные отношения.
Между покупкой и арендой
По оценкам специалистов, одна треть украинской земли находится в государственной и коммунальной собственности. Большая же часть сельскохозяйственной земли — около двух третей — принадлежит частным владельцам. Это та земля, которая оказалась у них в результате распаевания. За весь этот земельный ресурс и конкурируют агрохолдинги и фермеры, пытаясь его купить, но чаще всего — арендовать.
Павел Мартышев, заместитель руководителя KSE Агроцентра, объясняет, почему часто есть причины отдать предпочтение именно аренде земли, а не покупке.
«Земля сейчас востребована. Поэтому мы наблюдаем развитие и рынка купли-продажи, и рынка аренды. Просто аренда — это удобнее. В долгосрочной перспективе для агропредприятий она, возможно, экономически не так уж выгодна. Но если говорить, например, о консолидации земли, то аренда удобнее, потому что процесс купли-продажи довольно долгий и более сложный. Аренда же позволяет легче консолидировать поле. То есть разные пайовики могут находиться в пределах одного поля, и, соответственно, удобнее договариваться с пайовиками и брать в аренду, чем покупать по долям. Да и у владельца пая других вариантов может не быть, если, например, его пай находится где-то посреди поля. Тогда никто другой не предложит ему аренду. То есть это заставляет владельцев паев, скажем так, подстраиваться и идти навстречу фермерам. И это позволяет им вести хозяйство», — отмечает специалист.
С другой стороны, многие владельцы паев не хотят продавать землю, а предпочитают сдавать её в аренду. И у такой позиции тоже есть своё объяснение. Рассказывает Виктор Гончаренко, президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины.
«Многие люди хотят, чтобы у них было будущее, ведь деньги сегодня есть, а завтра их нет. А земля — это надежный капитал, вложение, надежный ресурс, который каждый год что-то приносит. Вот, например, около 10 тысяч гривен за аренду земли за каждый гектар платят сейчас арендаторы. Для разумного человека это неплохо. Если же у кого-то есть ресурсы, есть силы, есть желание, человек может работать на этой земле самостоятельно. Или дети могут проявить желание и будут работать на своей земле, обеспечивая свою семью средствами к существованию. В подавляющем большинстве случаев люди осознанно это оценивают и боятся распродавать землю. Поэтому большая часть земли у нас находится в аренде», — констатирует аграрий.
Виктор Гончаренко также отмечает: для того, чтобы купить землю, нужны немалые средства, а у фермеров их часто просто нет.
«Знаете, наверное, для фермера было бы лучше, если бы эта земля находилась в его собственности. Это, наверное, давало бы больше уверенности в том, что эта земля останется у него, и он сможет лучше планировать будущее. Но аренда на сегодняшний день всё же более приемлема, потому что на аренду средства расходуются постепенно, а на покупку земли практически нужно всё и сразу», — объясняет президент Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Украины.
Смотрите нас в YouTube: важные темы – без цензуры
Цена имеет значение
Законом Украины «Об аренде земли» установлено, что размер арендной платы за землю определяется исключительно сторонами договора. Хотя для земель государственной или коммунальной формы собственности Налоговый кодекс устанавливает некоторые ограничения в части арендной платы: её размер рассчитывается в процентах от нормативной денежной оценки земельного участка. Для частных же земель ограничений нет, и стороны соглашения могут договариваться о любом размере арендной платы. Он может зависеть от многих факторов: начиная с пожеланий арендодателя, возможностей арендатора, уровня конкуренции и стоимости аренды в конкретном регионе и т. д. На размер арендной платы также влияют состояние земли, её плодородие, размеры участка, региональные особенности.
В Центре исследований продовольствия и землепользования Киевской школы экономики (KSE Агроцентр) по случаю 5-й годовщины открытия рынка земель сельскохозяйственного назначения подготовили аналитический отчет, в котором исследовали и рынок аренды государственных и коммунальных земель. Сделки на этом рынке осуществляются через систему электронных торгов, организованных ГП «Прозорро.Продажи». По их результатам уже передано в аренду более 237 тыс. га государственных и коммунальных земель. При этом ценовая динамика на аренду государственных и коммунальных земель свидетельствует о стабильном росте цен: с первоначальных 6,5–7 тыс. грн/га в декабре 2022 года до 12,3 тыс. грн/га в мае 2026 года.
Самая дорогая аренда, если рассчитать средний показатель за весь период проведения аукционов, — в Полтавской (15,8 тыс. грн/га), Винницкой (15,4 тыс. грн/га), Тернопольской (13,8 тыс. грн/га), Кировоградской (13,0 тыс. грн/га) и Киевской (12,2 тыс. грн/га) областях.
«Самая высокая стоимость аренды фиксируется в центральной Украине. Это кукурузный пояс Украины — от Полтавской до Винницкой области», — объясняет Павел Мартышев, заместитель руководителя KSE Агроцентра и соавтор исследования.
Особенностью рынка аренды государственных и коммунальных земель является наличие более крупных консолидированных участков. По словам Павла Мартышева, именно такие крупные участки пользуются наибольшим спросом, и это повышает стоимость аренды.
«На участки площадью 100 гектаров — это в идеале — средняя цена в два раза выше, чем на участок площадью в несколько гектаров. Также есть спрос на однородные участки — по качеству, по типу почв. Это, опять же, Центральная Украина — Полтавская, Черкасская, Винницкая, Хмельницкая области. Потому что есть регионы, где очень часто перемешиваются типы почв. Это, например, Черниговская область — там есть и очень плодородные черноземы, но есть и пески, есть суглинистые почвы. Или Ровенская область. Она также не очень благоприятна для такого крупномасштабного агропроизводства, потому что там неоднородные почвы. Еще один важный фактор — это климат. Потому что климатические зоны сейчас смещаются на север. И, как говорится, везде, где южнее Кременчуга, там уже могут быть проблемы с влажностью. И еще один фактор — логистика. То есть, грубо говоря, если будет хорошая земля, но это Черниговская или Сумская область, то оттуда далеко ехать до портов», — констатирует специалист.
Наибольшим спросом на аукционах пользуется пашня, на которую приходится 74,9% заключенных договоров и 81,8% совокупной площади переданных в аренду массивов, пастбища составляют 10,9% сделок (8,9% площади), сенокосы — 6,5% сделок (5,2% площади).
Исследователи из KSE Агроцентра обращают внимание и на еще одну особенность: география аукционных ставок аренды не совпадает с трендами на рынке купли-продажи. Например, регионы, являющиеся абсолютными лидерами по стоимости отчуждения земли в собственность — Ивано-Франковская (139 тыс. грн/га) и Львовская (123,4 тыс. грн/га) области, в сфере аренды демонстрируют сравнительно умеренные результаты по цене.
И ещё одно наблюдение исследователей: данные 2026 года свидетельствуют о постепенном восстановлении спроса на аренду сельскохозяйственных земель в южных и восточных областях по сравнению с периодом 2022–2025 годов. Самые высокие ставки аренды в 2026 году зафиксированы в Полтавской (20,7 тыс. грн/га), Тернопольской (19,5 тыс. грн/га), Запорожской (18,5 тыс. грн/га), Харьковской (17,2 тыс. грн/га), Винницкой (17,2 тыс. грн/га) и Ивано-Франковской (16,9 тыс. грн/га) областях. Тот факт, что текущие ставки в 2026 году существенно превышают средние исторические показатели, свидетельствует о все более интенсивной конкуренции за свободный земельный банк даже в прифронтовых областях.
Читайте нас в Telegram: важные темы – без цензуры
