Правила “єОселі” оновили: що змінилося і для кого квартири стануть доступними
9 Липня 18:23
РОЗБІР ВІД 
З 17 липня 2026 року в Україні починають діяти оновлені правила державної програми доступної іпотеки «єОселя». Кабінет Міністрів переглянув низку умов, які стосуються як потенційних позичальників, так і самого житла, яке можна придбати за програмою. Зміни мають на меті зробити «єОселю» доступнішою для сімей із дітьми, ветеранів війни та інших пільгових категорій, а також розширити вибір квартир, які відповідають вимогам державної іпотеки.
Про зміни повідомила прем’єр-міністерка України Юлія Свириденко після ухвалення відповідної постанови уряду. Частина нововведень набуває чинності вже цього місяця. Серед ключових змін — нові нормативи площі житла, розширення кола учасників, які можуть отримати кредит під 3% річних, зміна підходу до визначення складу сім’ї та нові можливості використання житлових ваучерів. Які саме зміни запрацюють із 17 липня – далі в матеріалі «Комерсант Український».
Уряд переглянув одразу кілька положень програми «єОселя» – вона залишається одним із головних інструментів державної підтримки українців, які планують придбати власне житло. Одне з найважливіших нововведень стосується площі нерухомості, яку можна придбати за програмою. Якщо раніше нормативи були однаковими як для однієї людини, так і для сім’ї з двох осіб, то тепер вони враховуватимуть реальний склад родини. Крім цього, уряд розширив перелік категорій українців, які можуть оформити пільговий кредит під 3% річних. До нього додали ветеранів війни, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни, учасників війни, а також членів сімей загиблих ветеранів війни та полеглих Захисників і Захисниць України.
Ще одна зміна стосується визначення складу сім’ї. Відтепер до нього враховуватимуться діти віком до 21 року. Раніше граничний вік становив 18 років. Це означає, що під час розрахунку допустимої площі житла та оцінки права на участь у програмі враховуватиметься більше членів родини, що особливо актуально для сімей, де повнолітні діти продовжують навчання або проживають разом із батьками.
Дивіться нас у YouTube: важливі теми – без цензури
Також уряд дозволив використовувати житлові ваучери як перший внесок під час оформлення іпотеки. Водночас, якщо кредит уже оформлений, погасити його коштами житлового ваучера буде неможливо. Ці зміни передбачені постановою Кабінету Міністрів №794, ухваленою у червні цього року, а чинності вони набувають 17 липня.
Хто тепер зможе отримати іпотеку
Пільгова ставка у 3% річних, як і раніше, діятиме протягом перших десяти років кредитування, після чого зростатиме до 6%. Окрім військовослужбовців, медиків, педагогів та науковців, скористатися цією ставкою тепер зможуть і нові категорії громадян. Зокрема, ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, учасники війни, а також члени сімей загиблих ветеранів війни та Захисників України. Для внутрішньо переміщених осіб продовжують діяти окремі умови кредитування під 7% річних на перші десять років із подальшим підвищенням ставки до 10%.
Однією з найбільш очікуваних змін стало збільшення нормативної площі житла, яке можна придбати в межах програми. Тепер для квартири норматив становитиме 52,5 квадратного метра для однієї особи, 73,5 квадратного метра для сім’ї із двох або трьох осіб та додатково по 21 квадратному метру на кожного наступного члена сім’ї. Для індивідуальних житлових будинків нормативи також збільшили. Для однієї особи передбачено 62,5 квадратного метра, для сім’ї із двох або трьох осіб — 83,5 квадратного метра, а на кожного наступного члена сім’ї також додається ще 21 квадратний метр.
До цього часу, починаючи з лютого 2026 року, норматив становив 52,5 квадратного метра як для однієї людини, так і для сім’ї із двох осіб. Допускалося лише перевищення цієї площі на 10%, через що вибір житла був досить обмеженим.
Як пояснила в ексклюзивному коментарі «Комерсант Український» спеціалістка з нерухомості, засновниця агентства Progress ST Аліна Стратійчук, саме ця норма створювала найбільше труднощів для покупців.
«На практиці це створювало чимало труднощів. Молоді сім’ї купують квартиру не на один чи два роки, а розраховують на майбутнє. Більшість хоче одразу придбати повноцінну двокімнатну квартиру, щоб після народження дітей не довелося знову змінювати житло», — зазначає експертка.
Проблема полягала ще й у тому, що на первинному ринку фактично відсутні двокімнатні квартири площею до 57,4 квадратного метра — саме стільки максимально дозволяли старі правила з урахуванням 10-відсоткового перевищення нормативу.
«Через це багато якісних варіантів просто не відповідали умовам програми, і людям доводилося погоджуватися на однокімнатні квартири. Частина родин взагалі відмовлялася від участі в “єОселі”, хоча фінансово могла дозволити собі більшу квартиру», — пояснює Стратійчук.
На її думку, збільшення нормативної площі дозволить покупцям обирати житло, яке відповідатиме не лише нинішнім потребам, а й планам на майбутнє.
«Люди отримають більшу свободу вибору і не будуть змушені йти на компроміси лише через обмеження програми», — каже рієлторка.
Не менш важливою є й інша зміна — врахування дітей до 21 року у складі сім’ї. Це дозволить більшій кількості сімей претендувати на більшу нормативну площу та відповідно розширить вибір житла, яке підпадає під умови державної іпотеки. Втім, як зазначають експерти, збільшення площі саме по собі не вирішує всіх проблем «єОселі». Навіть після набуття чинності нових правил покупці можуть зіткнутися з обмеженим вибором квартир, які одночасно відповідатимуть вимогам програми та будуть доступними за ціною. Саме ця проблема, на думку експертів, залишиться одним із головних викликів для державної іпотеки.
Нові правила не вирішили головну проблему — дефіцит відповідного житла
Попри позитивні зміни програма «єОселя» досі має одне із найсуттєвіших обмежень — вимоги до року введення будинку в експлуатацію. Для кредитування під 3% у більшості регіонів України можна придбати житло лише в будинках, введених в експлуатацію не більше трьох років тому. Виняток зробили лише для Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької та Херсонської областей, де допускається придбання житла віком до 20 років. Для внутрішньо переміщених осіб, які користуються програмою під 7%, також дозволено купувати житло у будинках, введених в експлуатацію не більше 20 років тому. Саме ця вимога сьогодні є одним із найбільших бар’єрів для покупців.
Експертка Аліна Стратійчук пояснює, що майже весь трирічний період, який підпадає під вимоги програми, припав на роки повномасштабної війни.
«Темпи будівництва значно знизилися, а кількість нових введених в експлуатацію будинків є досить обмеженою. Через це вибір житла, яке відповідає вимогам програми, залишається невеликим», — зазначає експертка.
За її словами, проблема полягає не лише у кількості новобудов, а й у їхній комплектації.
«На ринку дуже мало доступних за ціною квартир, які одночасно відповідають умовам “єОселі”. Крім того, переважна більшість житла продається без ремонту. У Києві лише кілька забудовників пропонують квартири з готовим оздобленням», – каже Стратійчук.
У результаті, пояснює рієлторка, сім’ї часто змушені одночасно сплачувати щомісячний іпотечний платіж, орендувати житло та вкладати сотні тисяч гривень у ремонт нової квартири.
«Для багатьох це стає серйозним фінансовим навантаженням і однією з причин, чому вони відкладають купівлю житла навіть за наявності вигідної кредитної ставки», – говорить експертка.
Не менш складною є ситуація і на вторинному ринку. За словам агентки з нерухомості, якщо розглядати квартири в будинках, введених в експлуатацію до трьох років тому, де вже зроблений ремонт, виникає інша проблема. Вартість квадратного метра в таких квартирах часто перевищує граничну ціну, встановлену програмою. Тому знайти житло, яке одночасно відповідатиме всім вимогам “єОселі”, сьогодні дуже непросто.
Ще одне нововведення стосується житлових ваучерів, які держава надає окремим категоріям громадян як компенсацію за втрачене житло. Відтепер їх можна буде використовувати як перший внесок під час оформлення кредиту за програмою «єОселя». Це має зменшити фінансове навантаження на покупців, адже саме накопичення стартового внеску часто стає найбільшою перешкодою для оформлення іпотеки. Водночас уряд встановив важливе обмеження: якщо кредит уже оформлено, погасити його коштами житлового ваучера буде неможливо. Тобто використати сертифікат можна лише на етапі придбання нерухомості.
Скільки коштують квартири у Києві та передмісті
Попри оновлення програми «єОселя», питання вартості житла залишається одним із головних для потенційних покупців. За даними аналітичного центру ЛУН, станом на початок липня 2026 року медіанна вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку Києва становить 70 тис. доларів, двокімнатної — 105 тис. доларів, трикімнатної — 155 тис. доларів. За останній рік однокімнатні квартири подорожчали на 7%, двокімнатні — на 5%, що свідчить про поступове відновлення попиту на столичному ринку житла.
Первинний ринок також демонструє поступове зростання вартості. За даними DIM.RIA, середня ціна однокімнатної квартири у новобудовах Києва перевищує 3,65 млн грн, двокімнатної — майже 6 млн грн, а трикімнатної — понад 8,1 млн грн. Водночас вартість квартир суттєво залежить від класу житлового комплексу, району та стадії будівництва.
Саме тому дедалі більше покупців звертають увагу на передмістя столиці.За словами Аліни Стратійчук, найбільший попит сьогодні спостерігається у Софіївській та Петропавлівській Борщагівці, Вишневому, Крюківщині, Гатному, Ірпені, Бучі, Броварах та інших населених пунктах у 15-кілометровій зоні навколо Києва.
«Саме там ціна квадратного метра у забудовників є доступнішою, ніж у столиці. Однак і тут кількість новобудов, які відповідають умовам програми, поки що обмежена», – каже ріелторка.
Експертка зазначає, що будівельний ринок поступово відновлюється, тому пропозиція має збільшуватися. Водночас, на її думку, забудовникам варто активніше пропонувати квартири хоча б із базовим ремонтом.
Проте останні зміни можна назвати наймасштабнішим переглядом програми за останній час. Вони усувають кілька суттєвих недоліків, на які роками звертали увагу учасники ринку: збільшують допустиму площу житла, враховують дітей до 21 року під час визначення складу сім’ї, розширюють перелік пільгових категорій та дозволяють використовувати житлові ваучери як перший внесок.
Однак головний виклик залишається незмінним — обмежена пропозиція житла, яке одночасно відповідає вимогам програми, має прийнятну ціну та вже готове для проживання.
Саме від того, наскільки швидко забудовники зможуть збільшити обсяги нового будівництва, а держава — адаптувати умови програми до реалій воєнного часу, залежатиме, чи стане «єОселя» справді масовим інструментом забезпечення українців власним житлом.
Читайте нас в Telegram: важливі теми – без цензури
