Прибутковий і неризиковий: українська земля стає все більш привабливим інвестиційним активом
10 Липня 12:34
РОЗБІР ВІД 
За п’ять років функціонування в Україні ринку сільськогосподарської землі середньозважена ціна купівлі-продажу земельних ділянок зросла більш, ніж у два рази. Таке зростання ціни перевищує темпи інфляції в Україні, що робить землю все більш привабливим інвестиційним активом. Чим ще характеризується український ринок землі – з’ясовував «Комерсант Український».
1 липня виповнилось п’ять років з моменту відкриття у 2021 році ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні. За цей період було укладено понад 512,8 тисяч угод купівлі-продажу земель загальною площею 1 154 тисяч га та сукупною вартістю 51,4 млрд грн.
Таким чином, можна вважати, що ринок землі в Україні відбувся як повноцінний економічний інститут. І це один з головних висновків, який міститься в аналітичному звіті, підготовленому Центром досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки (KSE Агроцентр).
Видання «Комерсант Український» розпитало Павла Мартишева, заступника керівника KSE Агроцентру і співавтора дослідження, про те, чим вирізняється нині ринок землі в Україні.
«Ринок розвинувся, він став ліквідним. Це, з одного боку. А з іншого – не відбулося того, про що говорили свого часу опоненти земельної реформи: що все продадуть, зайдуть агрохолдинги і все скуплять. Такого немає. На ринку є достатній попит. І про це свідчать ціни, які зростають. А ось пропозиція якісна, вона більш обмежена. У нас не дуже багато на ринку гарних варіантів, а саме консолідованих земельних лотів. Тобто, щоб було пів поля, або поле, і щоб доступ до дороги був. Таких пропозицій не дуже багато. В оренді з цим легше. Просто взяти в оренду і вже потім домовитися з пайовиками та обробляти. Як результат попит трохи вищий, ніж пропозиція. І це, відповідно, відображається на вартості землі», – констатує фахівець.
Лідерство на ринку
Згідно з даними дослідження, середньозважена номінальна ціна в угодах купівлі-продажу земельних ділянок збільшилася з близько 30 тис. грн/га на початку функціонування ринку до 65,8 тис. грн/га станом на середину 2026 року.
Найдорожча земля нині в Івано-Франківській області – 139 тис. грн/га, на Львівщині – 123,4 тис. грн/га, та Київщині – 107,1 тис. грн/га.
При цьому, за загальною площею земельних ділянок, щодо яких упродовж п’яти років функціонування ринку землі були укладені угоди купівлі-продажу, лідирують Полтавська (107,6 тис. га), Дніпропетровська (94,8 тис. га) та Харківська області (89,4 тис. га).
Сукупно на ці три регіони припадає майже третина всієї проданої с/г землі. Тобто серед лідерів за кількістю угод немає лідерів за вартістю угод. Пояснює Павло Мартишев.
«Земля в західних регіонах трішки перегріта. Західні регіони, вони непогані з точки зору агровиробництва, але не найкращі. Тобто все одно центральна частина України, вона більш оптимальна з точки зору двох факторів. Перше – це логістика, до портів краще дістатись. Відповідно, там краща ціна на зерно, бо доводиться менше витрачати на те, щоб довезти в порти. І друге – це клімат. Є дощі, вологість, і, відповідно, грунти відносно якісніші. І сонячне світло. Таким чином, попитом найбільшим користується земля в центральних регіонах», – зазначає фахівець.
Поступовість розвитку ринку
Сплеск попиту на ринку землі очікувався з 1 січня 2024 року, коли доступ на ринок отримали юридичні особи, кінцевими бенефіціарами яких є громадяни України, до того ж з правом купувати до 10 тис. га.
До цього таку можливість, як відомо, мали лише фізичні особи-громадяни України, та й то з обмеженням до 100 га в одні руки. Але, як констатують автори аналітичного звіту з Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки, попри побоювання аграріїв та землевласників, розширення доступу не призвело до аномального зростання попиту – кількість угод і площа проданих земель зростали поступово.
Але зростали. І це важливо. Продовжує Павло Мартишев, заступник керівника KSE Агроцентру і співавтор дослідження.
«Ринок землі отримав два поштовхи для розвитку. По-перше, це відкриття ринку, власне, для фізичних осіб, тому що там стартували з дуже низької бази. І ціна зросла. Потім почалась повномасштабна війна і ринок затих. І ось другий імпульс – це якраз відкриття для юридичних осіб. Варто розуміти, що земля зараз – це все більше обмежений ресурс, порівняно з іншими ресурсами аграріїв. Приміром, в аграріїв багато елеваторів, багато техніки. Тобто немає дефіциту. І чого їм часто не вистачає – це землі. І попит на землю є. І якби пропонувались монолітні земельні ділянки, то попит був би значно вищий», – каже фахівець.
З відкриттям ринку землі для юридичних осіб багато-хто очікував концентрації земель у власності великих холдингів. Але, як констатує Павло Мартишев, цього не сталось:
«Акумулювання значних земельних площ в одних руках не спостерігається, немає такої концентрації. Ми не бачимо локальних монополій. Можливо, на рівні села якогось, але це ж не якийсь великий холдинг, це може бути і звичайний фермер. Ринок дуже різноманітний, тобто дуже багато підприємств на ринку, і немає такого, що хтось скупив багато землі».
Нічого страшного не бачить фахівець і в потенційній появі на цьому ринку іноземців.
«Певне відкриття ринку землі для іноземців є етапом євроінтеграції. Інша справа, що поки не зрозуміло, в яких параметрах це відбудеться. Але якщо все буде врегулювано, якщо правила для всіх будуть однакові, то це буде позитив для ринку, оскільки це здорова конкуренція і це плюси для тих, хто володіє землею, тому що ціна на землю зросте», – наголошує Павло Мартишев.
Актив для інвестицій
Саме поява іноземних покупців на українському ринку землі може стати ще одним поштовхом для розвитку цього ринку. І вже сама така перспектива має додати інвестиційної привабливості земельному активу.
Принаймні, побутує думка, що саме відсторонення іноземців від українського ринку землі є однією з головних причин, чому ціна тримається на рівні нинішніх 1500 доларів і не піднялась набагато вище.
Хоча, як вважає Павло Мартишев, українська земля і зараз є достатньо привабливими активом для інвестування.
«Реальна вартість землі за вирахуванням інфляції, вона зростає. Тобто вона стає непоганою альтернативою придбанню тієї ж нерухомості. Тим більше в умовах воєнного часу. До того ж, ціна землі має перспективи до зростання. Ніхто не знає, до якої стелі вона підніметься, і це визначається дуже багатьма факторами. Приміром, потенціалом зростання врожайності по основних культурах. Ми також ще маємо певний потенціал зростання продуктивності. Це залежить також від глобальних циклів сировинних ринків. Тобто в періоди високих цін зазвичай підвищується і вартість землі, тому що фермери більш активно конкурують за цю землю», – зазначає фахівець.
Словом, актив потенційно прибутковий і мінімально ризиковий. У спрощеному вигляді схема інвестування у землю має наступний вигляд: покупка землі, її здача у оренду та отримання орендної плати, продаж землі, що зросла у вартості. Тих, хто готовий супроводжувати подібні інвестиції, в Україні вже вистачає.
Аргументів, чому варто інвестувати в землю теж наводиться достатньо. Один з них: земля – обмежений і стабільний ресурс, який з часом лише зростає у вартості. І п’ять років функціонування ринку землі в Україні таке зростання – нехай більш скромне, аніж хотілось би – все ж підтвердили.
