Строят мало, просят много: в Украине не хватает новых квартир даже при государственной поддержке
18 мая 14:05
РАЗБОР ОТ 
В Украине растет не только спрос на жилье, но и его стоимость. Как это сказывается на темпах и объемах строительства — выяснял «Коммерсант Украинский».
В марте 2026 года по сравнению с мартом 2025 года общие объемы строительства в Украине сократились на 9,4%. При этом жилищное строительство сократилось больше всего — на 16,2%. В то же время по сравнению с февралем 2026 года в марте этого года объемы строительства выросли на 32,3%. Таковы данные Госстата, и они наглядно подтверждают неоднозначность динамики, наблюдаемой в настоящее время в строительной отрасли.
Цены давят
Украинский строительный рынок оказался в точке, в которой не только стремительно растет потребность страны в новом жилье и восстановлении, но и одновременно продолжает увеличиваться себестоимость строительства. При этом это происходит почти по всем ключевым направлениям, поскольку девелоперы работают в условиях дефицита кадров, дорогого кредитования, нестабильного валютного курса, подорожания логистики, энергоресурсов и стройматериалов. И на этом фоне рынок сталкивается с риском замедления темпов нового строительства, несмотря на критический спрос на новое жилье и масштабные потребности будущего восстановления. Так оценивают нынешнюю ситуацию в Конфедерации строителей Украины. Продолжает Анна Лаевская, СЕО SIGMA+, председатель Комитета Конфедерации по вопросам девелопмента.
«Неоднозначная динамика, которую демонстрирует рынок, проявляется в том, что, с одной стороны, девелоперы продолжают заявлять о запуске новых проектов, и количество жилых объектов в продаже постепенно увеличивается. С другой — фактические объемы ввода жилья в эксплуатацию пока не показывают стабильного роста. Так, в 2024 году в Украине было введено в эксплуатацию 9,7 млн кв. м жилья, а в 2025 году — около 9,5 млн кв. м. То есть рынок фактически остался на уровне предыдущего года или продемонстрировал незначительное снижение. При этом из-за подорожания работ и материалов общий объем выполненных строительных работ в денежном выражении продолжает расти. В 2025 году этот показатель увеличился более чем на 10% по сравнению с 2024 годом и почти достиг уровня 2021 года. То есть строить стало дороже, даже если физические объемы строительства существенно не увеличиваются», — объясняет специалист.
Производители строительных материалов констатируют: цены на их продукцию с начала 2026 года выросли на 20–25%. Свою роль сыграл рост затрат на логистику, энергоносители и рабочую силу. В свою очередь, девелоперы не могут себе позволить такое же быстрое повышение цен. И это несоответствие формирует на рынке еще одну интересную тенденцию. Объясняет Анна Лаевская.
Смотрите нас в YouTube: важные темы – без цензуры
«Аналитические данные указывают на то, что повышение цен на строительные материалы и, непосредственно, влияние на стоимость строительства имеют определенный временной разрыв. Это связано, в первую очередь, с тем, что строительные компании, особенно если говорить о жилой недвижимости, не всегда могут поднимать цены выше существующего спроса, иногда даже в ущерб собственной рентабельности. Согласно статистике, в 2025 году строительные материалы в зависимости от категории подорожали в среднем на 15–38%. При этом стоимость квадратного метра жилой недвижимости выросла примерно на 15% в гривневом эквиваленте. То есть себестоимость строительства растет быстрее, чем девелоперы могут поднимать цены на жилье. Часть этой нагрузки компании фактически берут на себя за счет снижения собственной рентабельности», — отмечает специалист.
К тому же, по ее словам, на сегодняшний день строительные компании не могут использовать те инструменты, которые были возможны ранее, когда стабильный встречный финансовый поток позволял закупать строительные материалы заранее и таким образом уменьшать зависимость от роста цен. Это сейчас невозможно, как из-за недостаточности финансовых ресурсов, так и из-за отсутствия возможности безопасного хранения таких материалов. Еще один фактор, который негативно влияет на строительную отрасль в целом и темпы строительства, в частности, — это существующие проблемы в цепочках поставок материалов. Рассказывает Анна Лаевская, СЕО SIGMA+, председатель Комитета Конфедерации строителей Украины по вопросам девелопмента.
«Отрасль достаточно сильно зависит от импортных материалов, а логистика меняется недостаточно быстро. И все это происходит на фоне активных военных действий. Мы видим, как ракеты и «Шахеды» наносят ущерб именно логистической инфраструктуре. Все это очень затрудняет цепочки поставок и напрямую влияет на увеличение стоимости и сроков строительства», — отмечает специалист.
К тому же, рост стоимости строительства, по ее словам, может приводить к задержкам в выполнении финансовых обязательств перед подрядчиками. А это также влияет на скорость выполнения строительных работ и может приводить к задержкам в строительстве или даже «замораживанию» некоторых объектов.
Рыночный драйвер
Есть и факторы, которые положительно влияют на темпы строительства. Прежде всего, речь идет о соответствующих финансовых программах, реализуемых государством. Ключевым драйвером роста рынка считается программа ипотечного кредитования «еОселя». В апреле этого года количество кредитов, выданных в рамках этой программы, превысило отметку в 25 000, а их общий объем превысил 43 млрд грн. Важно, что значительное количество таких кредитов «пошло» на первичный рынок — на финансирование новостроек. Об этом в одном из интервью говорила Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА, который участвует в программе ипотечного кредитования.
«Именно государственная программа «еОселя» сейчас формирует основной импульс для развития ипотеки на первичном рынке. И если говорить об оживлении спроса на новое жилье, то сегодня это, прежде всего, заслуга этого механизма. Ипотека является своеобразным мостиком между возможностью гражданина приобрести жилье и готовностью застройщика запускать новые проекты», – отметила представительница банка.
Но этот мостик может ожидать очередное испытание, поскольку рост стоимости строительства, хоть и с определенной задержкой, но будет толкать вверх и цену квадратного метра жилья. На это обращает внимание, например, генеральный директор Промышленно-строительной группы «Ковальская» Сергей Пилипенко. По его мнению, учитывая это, государственная программа «еОселя» потребует корректировки. Вот как специалист в интервью агентству «Интерфакс-Украина» описал ситуацию:
«Сейчас программа ориентируется на максимальную стоимость в среднем 48 тыс. грн за кв. м (66 тыс. грн в Киеве) и имеет определенные ограничения по максимальной сумме. Впрочем, в случае дальнейшего подорожания стройматериалов лимиты придется пересмотреть в сторону увеличения как минимум на 20-25%. Иначе под условия программы будет подпадать очень ограниченное количество объектов», — отметил Сергей Пилипенко.
По его словам, цены на стройматериалы с начала 2026 года уже выросли на 20-25%, а по итогам года рост цен может достичь 30-35%.
Соответственно будет расти и общая стоимость строительства. В таких условиях перед строителями встанет проблема адекватного ценообразования. Вот как ее описывает Анна Лаевская, СЕО SIGMA+, председатель Комитета Конфедерации строителей Украины по вопросам девелопмента.
«Очень важной задачей для каждой строительной компании, которая находит возможность работать в текущих условиях, является тщательная проработка ценообразования, особенно если речь идет о жилой недвижимости. Это нужно для того, чтобы не дойти до ситуации, когда цена реализации квадратного метра равна или даже ниже его себестоимости», — отмечает специалист.
При этом надежды Анны Лаевской, учитывая в целом сложную ситуацию, звучат довольно оптимистично. По ее словам, есть все основания рассчитывать, что объемы строительства в стране могут остаться на уровне предыдущего года, а в лучшем случае даже немного увеличиться.
Читайте нас в Telegram: важные темы – без цензуры
