Земля в Україні подорожчала удвічі: скільки коштує гектар після п’яти років ринку

3 Липня 00:31

За п’ять років роботи ринку сільськогосподарських земель в Україні уклали понад 512,8 тисячі угод купівлі-продажу. Водночас земля суттєво подорожчала: середньозважена ціна гектара зросла приблизно з 30 тис. грн у липні 2021 року до 65,8 тис. грн у середині 2026-го. Такі дані наведені у спеціальному аналітичному огляді KSE Агроцентру, підготовленому до п’ятої річниці відкриття ринку землі, інформує «Комерсант Український».

Скільки землі продали за п’ять років

Ринок сільськогосподарської землі офіційно запрацював 1 липня 2021 року.

Відтоді до червня 2026 року в Україні:

уклали 512,8 тис. угод купівлі-продажу;
продали 1,154 млн га сільськогосподарських земель;
загальна вартість операцій досягла 51,4 млрд грн;
середній розмір ділянки за однією угодою становив близько 2,32 га.

Для детального аналізу цін експерти KSE використали понад 420 тис. угод на площу 977,1 тис. га, відкинувши операції з аномально високими та низькими цінами.

Скільки коштує гектар землі у 2026 році

У звіті наведено кілька показників вартості, які не варто плутати.

Середня ціна за весь проаналізований період становила 66 398 грн за гектар.

Середня арифметична ціна за угодами, укладеними у 2026 році, сягнула: 87 851 грн за гектар.

Водночас середньозважена ціна, яка краще враховує площу проданих ділянок, становила близько 65,8 тис. грн за гектар станом на середину 2026 року.

Різниця виникає через те, що невеликі ділянки іноді продають значно дорожче в перерахунку на гектар. Вони підвищують середню арифметичну ціну, але мають менший вплив на середньозважений показник.

Земля подорожчала на 119%

На початку роботи ринку середньозважена номінальна ціна сільськогосподарської землі становила близько 30 тис. грн за гектар. У травні 2026 року вона наблизилася до 66 тис. грн.

Таким чином, номінальне зростання склало близько 119%.

Проте значну частину подорожчання пояснює інфляція. За розрахунками KSE, сукупна інфляція від липня 2021 року до травня 2026-го становила 75,8%.

Після коригування на інфляцію реальна вартість гектара зросла приблизно з 30 тис. до 37,4 тис. грн у цінах 2021 року. Реальне подорожчання склало близько 25%, або в середньому 4,6% на рік.

Чи випередило подорожчання землі інфляцію

За п’ять років номінальна ціна зросла більш ніж удвічі, тоді як накопичена інфляція була нижчою.

Це означає, що земля не лише частково захистила вкладені кошти від знецінення гривні, а й принесла власникам реальний приріст вартості.

Водночас KSE називає таку динаміку помірною. Реальне щорічне зростання на рівні 4,6% не означає гарантованого доходу для кожного власника, адже ціна залежить від регіону, якості ґрунтів, доступу до доріг, розміру ділянки, наявності орендаря та воєнних ризиків.

Де продали найбільше землі

Лідером за загальною площею ділянок, які змінили власника, стала Полтавська область.

За п’ять років найбільші площі продали у таких регіонах:

Область	Площа угод
Полтавська	107,6 тис. га
Дніпропетровська	94,8 тис. га
Харківська	89,4 тис. га
Вінницька	65,1 тис. га
Кіровоградська	63,0 тис. га
Хмельницька	61,1 тис. га
Київська	52,6 тис. га

На Полтавську, Дніпропетровську та Харківську області припала майже третина всієї проданої сільськогосподарської землі.

Де земля коштує найдорожче

Найвищі середні ціни за весь період роботи ринку зафіксували у західних і центральних регіонах.

Лідерами стали:

Івано-Франківська область — 139 тис. грн/га;
Львівська область — 123,4 тис. грн/га;
Київська область — 107,1 тис. грн/га.

Значно дешевшою земля була у прифронтових та частково окупованих областях:

Луганська — 24,9 тис. грн/га;
Херсонська — 30,5 тис. грн/га;
Донецька — 37 тис. грн/га;
Запорізька — 37 тис. грн/га.

Таким чином, між найдорожчими та найдешевшими регіонами сформувався більш ніж п’ятикратний ціновий розрив. Однією з головних причин аналітики називають безпекові ризики.

Чому маленькі ділянки можуть коштувати дорожче

У західних областях та поблизу великих міст поширені відносно невеликі ділянки, які продають за високою ціною у перерахунку на гектар.

Через це середня арифметична вартість у деяких областях суттєво перевищує середньозважену.

Найбільший розрив KSE зафіксувала у:

Рівненській області — близько 42%;
Львівській — 41%;
Закарпатській — 41%;
Київській — 40%.

Для оцінювання великих масивів товарної землі аналітики радять більше орієнтуватися на середньозважену ціну, оскільки вона враховує площу кожної угоди.

Як війна вплинула на ринок землі

Після початку повномасштабного вторгнення операції із землею фактично зупинилися.

Через обмеження доступу до Державного земельного кадастру та реєстру прав на нерухомість у другому кварталі 2022 року в обігу перебувало лише близько 3,5 тис. га.

У другій половині 2022 року ринок поступово почав відновлюватися. Якщо у першому кварталі 2023 року уклали близько 15 тис. угод, то наприкінці року їхня квартальна кількість наблизилася до 30 тис.

Станом на 2026 рік показники повернулися до стабільного рівня, а щомісячна площа проданих земель переважно коливається в межах 20–30 тис. га.

Що змінило відкриття ринку для компаній

На першому етапі купувати сільськогосподарські землі могли лише громадяни України — не більше 100 га в одні руки.

Із 1 січня 2024 року право купувати землю отримали українські юридичні особи, кінцевими власниками яких є громадяни України. Гранична площа для одного покупця збільшилася до 10 тис. га.

Попри побоювання щодо масового скуповування землі компаніями, KSE не зафіксувала аномального стрибка попиту. Кількість угод і площа проданих ділянок зростали поступово.

Найвищу активність зафіксували у четвертому кварталі 2025 року: майже 35 тис. угод на площу близько 70 тис. га. Уже на початку 2026-го ринок повернувся до звичного рівня — приблизно 26–28 тис. угод на квартал.

Товарні землі займають більшу частину ринку

Основу ринку формують землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За весь період вони становили:

57,2% кількості угод;
73,3% загальної проданої площі.

У 2026 році їхня частка збільшилася:

до 60,2% угод;
до 77,1% площі.

Натомість частка земель для особистого селянського господарства скоротилася до 36,5% за кількістю операцій і до 18,1% за площею.

Скільки державної та комунальної землі передали в оренду

Окремим важливим сегментом залишається оренда державних і комунальних земель через систему «Прозорро.Продажі».

За весь час через електронні торги:

передано в оренду 237 252 га;
проведено 21 113 успішних аукціонів;
сумарна вартість укладених договорів становила 2,73 млрд грн;
середня орендна ставка — 9 090 грн/га;
середньозважена ставка — 11 539 грн/га.

Понад 93% виставлених через систему земель належали громадам.

На аукціонах оренда дорожчає майже учетверо

Конкуренція між учасниками торгів суттєво підвищує ціну оренди.

У середньому фінальна ставка за результатами аукціону майже у чотири рази перевищує стартову. Інакше кажучи, ціна збільшується приблизно на 300% від початкової ставки.

Це забезпечує додаткові надходження до місцевих бюджетів і дозволяє громадам отримувати ринкову плату за користування землею.

Де найдорожче орендувати державну землю

За весь період проведення електронних аукціонів найвищі середні орендні ставки зафіксували у:

Полтавській області — 15,8 тис. грн/га;
Вінницькій — 15,4 тис. грн/га;
Тернопільській — 13,8 тис. грн/га;
Кіровоградській — 13 тис. грн/га;
Київській — 12,2 тис. грн/га.

У 2026 році окремі ставки були ще вищими. На Полтавщині середня ціна оренди сягнула 20,7 тис. грн за гектар, на Тернопільщині — 19,5 тис., а на Запоріжжі — 18,5 тис. грн.

Дзвенислава Карплюк

Редактор