Рейтарська тримається, Бесарабка програє — як змінився стріт-ритейл Києва
14 Серпня 11:04
Стріт-ритейл столиці втратив довоєнні ставки, але падіння цін не гарантує успіху бізнесу. Вирішальними стали пішохідний трафік, власна аудиторія, укриття, резервне живлення та атмосфера локації. Про це у коментарі агентству “Інтерфакс-Україна” розповіла директор компанії UTG Євгенія Локтіонова, інформує «Комерсант Український»
Оренда фасадних комерційних приміщень у центрі Києва подешевшала на 30–50% у доларовому еквіваленті порівняно з кінцем 2021 року.
Водночас успішність торгової точки тепер залежить не стільки від престижності адреси, скільки від реального потоку людей, безпеки та здатності працювати під час відключень світла.
Стріт-рітейл (від англ. street retail — вулична торгівля) — це формат комерційної нерухомості, де магазини, кафе, аптеки чи салони розташовані на перших поверхах будівель і мають окремий вхід та вітрину прямо з вулиці.
Це ключова частина міської інфраструктури, оскільки такі об’єкти орієнтовані на прямий піхідний трафік.
Скільки коштує оренда магазину в центрі Києва
До початку повномасштабної війни орендні ставки у найпривабливіших торговельних коридорах столиці могли сягати близько 70 доларів за квадратний метр на місяць.
Наразі реальні договірні ставки для ліквідних фасадних приміщень у центральній частині Києва переважно становлять від 15 до 30 доларів за квадратний метр.
“Наразі реальні договірні ставки для ліквідного фасадного стріт-ритейлу в центрі коливаються в межах $15–30 за кв. м (залежно від магістралі, трафіку та наявності генератора/укриття). Неліквідні об’єкти змушені давати ще більші знижки”, – повідомила Локтіонова.
Кінцева вартість залежить від кількох чинників:
- розташування та інтенсивності пішохідного трафіку;
- видимості фасаду з вулиці;
- наявності окремого входу;
- близькості до метро та зупинок;
- можливості встановити генератор;
- наявності укриття поблизу;
- технічного стану приміщення;
- формату бізнесу, який працюватиме в локації.
Неліквідні об’єкти, які розташовані далеко від активного пішохідного потоку або потребують значних вкладень у ремонт, змушені пропонувати ще більші знижки.
Дивіться нас у YouTube: важливі теми – без цензури
Чому падіння оренди не означає вигідну угоду
Низька ставка сама собою не гарантує, що магазин, кафе чи салон зможе успішно працювати. Заощадження на оренді може бути нівельоване витратами на генератор, ремонт, охорону, рекламу та залучення відвідувачів.
На ринок стріт-ритейлу впливають:
- зниження купівельної спроможності населення;
- повітряні тривоги та безпекові ризики;
- комендантська година;
- обмеження нічної роботи ресторанів і барів;
- відключення електроенергії;
- скорочення туристичного потоку;
- небажання інвесторів вкладати гроші у ризикові об’єкти.
Тому власники можуть залишати в оголошеннях високу номінальну ціну, але під час реальних переговорів погоджуватися на значний дисконт.
За даними UTG, у Шевченківському та Печерському районах знижка під час продажу комерційної нерухомості може в середньому сягати 30% від вартості 2021 року.
Ціни пропозиції фасадних приміщень загалом знизилися на 25–40%. Водночас повноцінних інвестиційних угод на ринку мало через дефіцит покупців, готових розраховуватися власними коштами та брати на себе ризики утримання об’єкта.
Рейтарська та Арсенальна залишаються успішними
Попри загальне падіння ставок, окремі столичні локації продовжують приваблювати відвідувачів. Серед таких прикладів експерти називають Рейтарську вулицю та простір A-Station біля станції метро «Арсенальна».
Рейтарська сформувала власну аудиторію завдяки поєднанню невеликих кав’ярень, гастрономічних проєктів, шоурумів українських брендів і комфортного пішохідного середовища.
Люди приходять сюди не лише за конкретним товаром. Вулиця перетворилася на місце зустрічей і відпочинку, що створює постійний потік потенційних клієнтів для місцевого бізнесу.
A-Station біля Арсенальної демонструє іншу модель. Єдина концепція, контрольоване управління територією, фудкорт, чистий пішохідний простір і близькість до метро дозволяють підтримувати стабільний трафік.
Протилежним прикладом у UTG назвали Бесарабський ринок. Проблемою стала невідповідність між традиційною функцією ринку та сучасними очікуваннями відвідувачів.
“Ціни стали завищеними, а асортимент — орієнтованим переважно на випадкових туристів, а не на постійних мешканців. З явних провалів – відсутність гнучкості дозвілля та якісного сучасного громадського простору навколо”, – пояснює Локтіонова.
На думку директорки UTG, успіх не за магістральними роздрібними коридорами, а за затишними кварталами біля житлових масивів. Також перевагу мають гнучкі формати і локації, які пропонують чистий простір, безбар’єрність та місця для сидіння на свіжому повітрі.
Читайте нас в Telegram: важливі теми – без цензури
