Земля в Украине подорожала вдвое: сколько стоит гектар спустя пять лет существования рынка
3 июля 00:31
За пять лет функционирования рынка сельскохозяйственных земель в Украине было заключено более 512,8 тысячи сделок купли-продажи. При этом земля существенно подорожала: средневзвешенная цена гектара выросла примерно с 30 тыс. грн в июле 2021 года до 65,8 тыс. грн в середине 2026-го. Такие данные приведены в специальном аналитическом обзоре KSE Агроцентра, подготовленном к пятой годовщине открытия рынка земли, сообщает «Коммерсант Украинский».
Сколько земли продали за пять лет
Рынок сельскохозяйственной земли официально заработал 1 июля 2021 года.
С тех пор до июня 2026 года в Украине:
- заключено 512,8 тыс. сделок купли-продажи;
- продано 1,154 млн га сельскохозяйственных земель;
- общая стоимость сделок достигла 51,4 млрд грн;
- средний размер участка по одной сделке составил около 2,32 га.
Для детального анализа цен эксперты KSE использовали более 420 тыс. сделок на площадь 977,1 тыс. га, отбросив сделки с аномально высокими и низкими ценами.
Сколько стоит гектар земли в 2026 году
В отчете приведены несколько показателей стоимости, которые не следует путать.
Средняя цена за весь проанализированный период составила 66 398 грн за гектар.
Средняя арифметическая цена по сделкам, заключенным в 2026 году, достигла 87 851 грн за гектар.
В то же время средневзвешенная цена, которая лучше учитывает площадь проданных участков, составляла около 65,8 тыс. грн за гектар по состоянию на середину 2026 года.
Разница возникает из-за того, что небольшие участки иногда продаются значительно дороже в пересчете на гектар. Они повышают среднюю арифметическую цену, но оказывают меньшее влияние на средневзвешенный показатель.
Земля подорожала на 119%
В начале работы рынка средневзвешенная номинальная цена сельскохозяйственной земли составляла около 30 тыс. грн за гектар. В мае 2026 года она приблизилась к 66 тыс. грн.
Таким образом, номинальный рост составил около 119%.
Однако значительную часть подорожания объясняет инфляция. По расчетам KSE, совокупная инфляция с июля 2021 года по май 2026-го составила 75,8%.
После корректировки на инфляцию реальная стоимость гектара выросла примерно с 30 тыс. до 37,4 тыс. грн в ценах 2021 года. Реальное подорожание составило около 25%, или в среднем 4,6% в год.
Опередило ли подорожание земли инфляцию
За пять лет номинальная цена выросла более чем вдвое, тогда как накопленная инфляция была ниже.
Это означает, что земля не только частично защитила вложенные средства от обесценивания гривны, но и принесла владельцам реальный прирост стоимости.
В то же время KSE называет такую динамику умеренной. Реальный ежегодный рост на уровне 4,6% не означает гарантированного дохода для каждого владельца, ведь цена зависит от региона, качества почв, доступа к дорогам, размера участка, наличия арендатора и военных рисков.
Где продали больше всего земли
Лидером по общей площади участков, сменивших владельца, стала Полтавская область.
За пять лет наибольшие площади были проданы в следующих регионах:
| Область | Площадь сделок |
|---|---|
| Полтавская | 107,6 тыс. га |
| Днепропетровская | 94,8 тыс. га |
| Харьковская | 89,4 тыс. га |
| Винницкая | 65,1 тыс. га |
| Кировоградская | 63,0 тыс. га |
| Хмельницкая | 61,1 тыс. га |
| Киевская | 52,6 тыс. га |
На Полтавскую, Днепропетровскую и Харьковскую области пришлось почти треть всей проданной сельскохозяйственной земли.
Где земля стоит дороже всего
Самые высокие средние цены за весь период работы рынка были зафиксированы в западных и центральных регионах.
Лидерами стали:
- Ивано-Франковская область — 139 тыс. грн/га;
- Львовская область — 123,4 тыс. грн/га;
- Киевская область — 107,1 тыс. грн/га.
Значительно дешевле земля была в прифронтовых и частично оккупированных областях:
- Луганская — 24,9 тыс. грн/га;
- Херсонская — 30,5 тыс. грн/га;
- Донецкая — 37 тыс. грн/га;
- Запорожская — 37 тыс. грн/га.
Таким образом, между самыми дорогими и самыми дешевыми регионами сложился более чем пятикратный ценовой разрыв. Одной из главных причин аналитики называют риски безопасности.
Почему небольшие участки могут стоить дороже
В западных областях и вблизи крупных городов распространены относительно небольшие участки, которые продаются по высокой цене в пересчете на гектар.
Из-за этого средняя арифметическая стоимость в некоторых областях существенно превышает средневзвешенную.
Наибольший разрыв KSE зафиксировала в:
- Ровенской области — около 42%;
- Львовской — 41%;
- Закарпатской — 41%;
- Киевской — 40%.
Для оценки крупных массивов товарной земли аналитики советуют в большей степени ориентироваться на средневзвешенную цену, поскольку она учитывает площадь каждой сделки.
Как война повлияла на рынок земли
После начала полномасштабного вторжения сделки с землей фактически остановились.
Из-за ограничения доступа к Государственному земельному кадастру и реестру прав на недвижимость во втором квартале 2022 года в обороте находилось лишь около 3,5 тыс. га.
Во второй половине 2022 года рынок постепенно начал восстанавливаться. Если в первом квартале 2023 года было заключено около 15 тыс. сделок, то к концу года их квартальное количество приблизилось к 30 тыс.
По состоянию на 2026 год показатели вернулись к стабильному уровню, а ежемесячная площадь проданных земель в основном колеблется в пределах 20–30 тыс. га.
Что изменило открытие рынка для компаний
На первом этапе приобретать сельскохозяйственные земли могли только граждане Украины — не более 100 га на одного покупателя.
С 1 января 2024 года право на покупку земли получили украинские юридические лица, конечными владельцами которых являются граждане Украины. Предельная площадь для одного покупателя увеличилась до 10 тыс. га.
Несмотря на опасения относительно массовой скупки земли компаниями, KSE не зафиксировала аномального скачка спроса. Количество сделок и площадь проданных участков росли постепенно.
Наибольшая активность была зафиксирована в четвёртом квартале 2025 года: почти 35 тыс. сделок на площадь около 70 тыс. га. Уже в начале 2026 года рынок вернулся к привычному уровню — примерно 26–28 тыс. сделок в квартал.
Товарные земли занимают большую часть рынка
Основу рынка составляют земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
За весь период на них приходилось:
- 57,2 % от общего количества сделок;
- 73,3% общей проданной площади.
В 2026 году их доля увеличилась:
- до 60,2% сделок;
- до 77,1% площади.
В то же время доля земель для личного крестьянского хозяйства сократилась до 36,5% по количеству сделок и до 18,1% по площади.
Сколько государственной и коммунальной земли передали в аренду
Отдельным важным сегментом остается аренда государственных и коммунальных земель через систему «Прозорро.Продажи».
За всё время через электронные торги:
- передано в аренду 237 252 га;
- проведено 21 113 успешных аукционов;
- общая стоимость заключенных договоров составила 2,73 млрд грн;
- средняя арендная ставка — 9 090 грн/га;
- средневзвешенная ставка — 11 539 грн/га.
Более 93% земель, выставленных через систему, принадлежали общинам.
На аукционах аренда дорожает почти в четыре раза
Конкуренция между участниками торгов существенно повышает цену аренды.
В среднем итоговая ставка по результатам аукциона почти в четыре раза превышает стартовую. Иными словами, цена увеличивается примерно на 300% от начальной ставки.
Это обеспечивает дополнительные поступления в местные бюджеты и позволяет общинам получать рыночную плату за пользование землей.
Где дороже всего арендовать государственную землю
За весь период проведения электронных аукционов самые высокие средние арендные ставки были зафиксированы в:
- Полтавской области — 15,8 тыс. грн/га;
- Винницкой — 15,4 тыс. грн/га;
- Тернопольской — 13,8 тыс. грн/га;
- Кировоградской — 13 тыс. грн/га;
- Киевской — 12,2 тыс. грн/га.
В 2026 году отдельные ставки были еще выше. В Полтавской области средняя цена аренды достигла 20,7 тыс. грн за гектар, в Тернопольской — 19,5 тыс., а в Запорожской — 18,5 тыс. грн.
