Куда украинцы будут вкладывать средства в 2026 году: остановила ли война спрос на квадратные метры
16 июля 16:30
АНАЛИЗ
Украинский рынок недвижимости демонстрирует постепенное восстановление на пятый год полномасштабной войны. По данным аналитических платформ ЛУН и DIM.RIA, в 2026 году в большинстве крупных городов продолжают расти цены как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. Наиболее заметное подорожание наблюдается в Киеве, Львове, Ивано-Франковске и Ужгороде, где спрос поддерживают внутренняя миграция, релокация бизнеса и ограниченное предложение нового жилья.
Поэтому недвижимость вновь оказалась в центре внимания не только тех, кто ищет жилье для собственного проживания, но и тех, кто стремится сохранить капитал, отмечают экономисты.
«Коммерсант Украинский» проанализировал, как изменился рынок недвижимости в 2026 году, в каких городах квадратный метр дорожает быстрее всего и может ли недвижимость конкурировать с такими инвестиционными инструментами, как ОВГЗ, банковские депозиты или золото.
Сколько стоит первичное жилье в 2026 году
Несмотря на войну, цены на новостройки продолжают расти. Самым дорогим рынком остается Львов, который в 2026 году даже опережает Киев по средней стоимости квадратного метра, эти и другие данные приводит Global Property Guide.
Несмотря на полномасштабную войну, украинский рынок недвижимости не демонстрирует признаков резкого падения цен. Напротив, большинство аналитиков ожидают их дальнейшего роста до конца 2026 года в пределах 5–15%, в зависимости от региона и типа жилья, пишет «Недвижимость Украины».
Основными факторами остаются дефицит нового предложения, рост себестоимости строительства и стабильный спрос в относительно безопасных областях страны. При этом региональные различия становятся все более заметными. Запад Украины фактически превратился в отдельный рынок со своими правилами ценообразования, тогда как в прифронтовых городах цены остаются под давлением рисков, связанных с безопасностью.
Для покупателя это означает, что в 2026 году решающее значение имеет не только выбор между квартирой, домом или коммерческой недвижимостью, но и правильный выбор города. Именно география сегодня всё больше определяет потенциальную доходность инвестиций.
Смотрите нас в YouTube: важные темы – без цензуры
Вторичный рынок возвращается к росту
Если в первые месяцы полномасштабной войны вторичный рынок недвижимости практически замер, то в 2025–2026 годах он демонстрирует постепенное восстановление. Покупатели всё чаще выбирают именно готовое жилье, ведь оно не требует ожидания завершения строительства и даёт возможность заселиться или получать арендный доход сразу после покупки.
По данным ЛУН, в большинстве регионов Украины в течение первого полугодия 2026 года наблюдался рост как количества сделок, так и стоимости квартир на вторичном рынке. Наиболее активно дорожало жилье в городах, которые стали новыми центрами внутренней миграции и деловой активности. Аналитики отмечают, что покупатели всё чаще отдают предпочтение квартирам с ремонтом, автономным отоплением, резервным энергоснабжением и домам, оборудованным укрытиями. Именно такие объекты продаются быстрее и демонстрируют наибольшую динамику цен.
Несмотря на войну, рост цен наблюдается почти во всех относительно безопасных регионах Украины. Наибольшую динамику демонстрируют города на западе страны, а также столица.
Основными причинами стали:
- дефицит готового жилья;
- внутренняя миграция населения;
- перемещение бизнеса;
- высокая стоимость нового строительства;
- возвращение инвесторов на рынок жилья.
По данным ЛУН и аналитиков DIM.RIA, больше всего за последний год подорожали квартиры во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске и Киеве. В то же время в прифронтовых регионах цены остаются под значительным давлением рисков, связанных с безопасностью.
В 2026 году украинский рынок недвижимости всё больше разделяется на два сегмента — города с активным ростом и города, где ситуация с безопасностью сдерживает спрос.
Львов уже несколько лет подряд остается одним из главных центров инвестиционной активности. Значительный приток населения, переезд компаний и ограниченное количество новых земельных участков поддерживают высокий спрос на жилье. Именно поэтому цены здесь фактически приблизились к киевским, а в отдельных сегментах даже превышают их.
Киев постепенно возвращает себе статус главного рынка страны. Несмотря на постоянные ракетные атаки, столица остается крупнейшим экономическим центром Украины. Именно здесь сосредоточено наибольшее количество высокооплачиваемых рабочих мест, а вместе с возвращением бизнеса восстанавливается и спрос на жилье.
Ужгород и Ивано-Франковск стали одними из главных бенефициаров внутренней миграции. Ограниченное предложение квартир в сочетании со стабильным спросом создает предпосылки для дальнейшего роста стоимости квадратного метра.
В то же время Харьков, Запорожье и частично Днепр остаются рынками с повышенным уровнем риска. Здесь покупатели гораздо осторожнее принимают решения о приобретении жилья, а продавцы закладывают в стоимость активов военную премию за риск. В то же время именно эти города могут иметь наибольший потенциал роста после улучшения ситуации с безопасностью и начала масштабного послевоенного восстановления.
Что сегодня выбирают украинцы для инвестирования
В 2026 году украинские инвесторы всё реже концентрируются только на одном инструменте. Если до полномасштабной войны основным способом сохранения капитала традиционно считалась недвижимость, то сегодня ей всё активнее конкурируют облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ), банковские депозиты и драгоценные металлы.
Каждый из этих инструментов имеет свои преимущества и недостатки, а выбор зависит от того, что именно является приоритетом для инвестора — максимальная доходность, минимальный риск или долгосрочный рост стоимости актива. По словам экономистов, нынешний рынок существенно отличается от довоенного. Если раньше недвижимость часто покупали для перепродажи после завершения строительства, то сегодня всё больше покупателей рассчитывают прежде всего на сохранение капитала и получение стабильного арендного дохода.
В то же время финансовые инструменты стали значительно доступнее для населения. В частности, благодаря высокой учетной ставке Национального банка Украины банки предлагают одни из самых высоких депозитных ставок за последние годы, а Министерство финансов регулярно размещает ОВГЗ с привлекательной доходностью.
Тем не менее квартира остается одним из самых популярных инструментов инвестирования среди украинцев даже на пятый год полномасштабной войны. Её главным преимуществом является то, что владелец может одновременно получать арендный доход и рассчитывать на рост стоимости самого объекта в будущем. По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность жилой недвижимости в Украине составляет около 7–8% в год, хотя в отдельных городах этот показатель выше. В то же время квартира требует значительных начальных инвестиций, а также дополнительных расходов на ремонт, содержание, страхование и налоги. Кроме того, доходность в значительной степени зависит от того, удается ли владельцу быстро найти арендаторов.
После начала полномасштабной войны частные дома стали значительно популярнее среди украинцев. Спрос стимулировали желание иметь автономное жилье, собственный земельный участок и возможность установить генераторы или солнечные панели. Однако как инвестиционный актив дом уступает квартире. Во-первых, его значительно сложнее продать из-за более высокой стоимости и меньшего количества потенциальных покупателей. Во-вторых, расходы на содержание дома значительно превышают расходы на квартиру. В-третьих, спрос на аренду частных домов остается значительно ниже, чем на квартиры, особенно в крупных городах. Именно поэтому большинство экспертов считают, что дом — это прежде всего выбор для собственного проживания, а не для получения максимального инвестиционного дохода.
Для инвесторов, готовых принимать более высокий уровень риска, одним из самых привлекательных сегментов остается коммерческая недвижимость. Речь идет об офисах, торговых помещениях, складах, медицинских центрах, кафе и других объектах, которые могут приносить стабильный арендный доход. По оценкам рыночных экспертов, средняя доходность таких активов сегодня может составлять 8–12% в год, что превышает доходность жилой недвижимости. Впрочем, именно этот сегмент в наибольшей степени зависит от экономической ситуации. Если арендатор покидает помещение, владелец может лишиться дохода на несколько месяцев. Кроме того, коммерческие объекты требуют значительно большего стартового капитала.
Кроме того, в 2026 году главным конкурентом недвижимости стали облигации внутреннего государственного займа. По данным Министерства финансов Украины, портфель ОВГЗ в собственности физических лиц продолжает расти и уже превысил 150 млрд грн. Это свидетельствует о том, что украинцы всё чаще рассматривают государственные облигации как способ сохранения средств. Преимуществом ОВГЗ является их высокая доходность. В июле 2026 года отдельные гривневые выпуски предлагали доходность почти 20% годовых. Еще один важный аргумент — доход от ОВДП не облагается налогом на доходы физических лиц и военным сбором, что делает этот инструмент одним из самых эффективных для частных инвесторов.
Стоит отметить, что после повышения учетной ставки Национального банка банки также увеличили доходность депозитов. По данным индекса UIRD, средняя ставка по гривневым вкладам сроком на один год в июле 2026 года составляла около 14% годовых. Несмотря на это, депозиты уступают ОВГЗ из-за налогообложения процентного дохода. Кроме того, их реальная доходность может снижаться из-за инфляции. Впрочем, именно депозиты остаются одним из самых популярных инструментов для тех украинцев, которые не готовы инвестировать в более рискованные активы.
В отличие от недвижимости, депозитов или ОВГЗ, золото не приносит пассивного дохода. Его главное преимущество заключается в способности сохранять стоимость во время мировых экономических кризисов и высокой инфляции. Именно поэтому экономисты рекомендуют использовать драгоценные металлы как один из компонентов инвестиционного портфеля, а не как единственный актив.
В периоды геополитической нестабильности, к которым относится и война в Украине, спрос на золото традиционно растет, однако его стоимость зависит от ситуации на мировых финансовых рынках и может существенно колебаться.
Рынок недвижимости остается высокорисковым активом
Впрочем, не все эксперты разделяют оптимистичные прогнозы относительно украинского рынка недвижимости. Экономист Даниил Монин считает, что, несмотря на оживление спроса, инвестиции в квадратные метры по-прежнему сопряжены со значительными рисками.
По его словам, главным фактором неопределенности остается война, которая не только создает угрозу физического уничтожения объектов, но и негативно влияет на экономику, инфраструктуру и долгосрочные ожидания инвесторов.
«Если говорить именно об инвестициях, а не о покупке жилья для собственного проживания, то риски на данный момент остаются очень высокими. Прежде всего из-за неопределенности относительно продолжительности войны и ее последствий для экономики», — отметил Монин в комментарии для «Коммерсант Украинский».
По мнению экономиста, одним из ключевых вызовов для рынка после завершения боевых действий может стать демографическая ситуация. Сокращение численности населения и длительный отток украинцев за границу могут сдерживать спрос на жилье даже после окончания войны. Эксперт предполагает, что основной спрос будет сосредоточен прежде всего в крупнейших городах страны и их пригородах, где сосредоточены рабочие места, бизнес и инфраструктура. Кроме того, более привлекательными для инвесторов, по его мнению, останутся регионы, относительно удаленные от потенциальных зон боевых действий.
«Наибольший интерес могут сохранять Киев, его пригороды, а также западные области Украины, куда после начала полномасштабной войны переехало значительное количество внутренне перемещенных лиц», — считает экономист.
В то же время Монин не видит на рынке сегментов, которые сегодня можно было бы назвать недооцененными. По его убеждению, потенциальная доходность инвестиций пока не компенсирует тех рисков, которые существуют из-за военной и экономической неопределенности. Монин считает, что часть украинского бизнеса в настоящее время более осторожно относится к внутреннему рынку и рассматривает возможности вложения средств в недвижимость за рубежом. В то же время среди частных покупателей, по его словам, преобладает стремление прежде всего сохранить собственный капитал.
Что касается долгосрочных перспектив рынка, экономист настроен сдержанно. Он не ожидает резкого возвращения украинцев из-за рубежа, масштабного строительного бума или стремительного расширения государственных ипотечных программ. По его мнению, дальнейшее развитие рынка в значительной степени будет зависеть от темпов экономического восстановления страны, государственной политики по поддержке бизнеса и созданию новых рабочих мест.
Читайте нас в Telegram: важные темы – без цензуры
