Правила «еОсели» обновили: что изменилось и для кого квартиры станут доступными
9 июля 18:23
РАЗБОР ОТ 
С 17 июля 2026 года в Украине вступают в силу обновленные правила государственной программы доступной ипотеки «еОселя». Кабинет Министров пересмотрел ряд условий, касающихся как потенциальных заемщиков, так и самого жилья, которое можно приобрести в рамках программы. Изменения призваны сделать программу «єОселя» более доступной для семей с детьми, ветеранов войны и других льготных категорий, а также расширить выбор квартир, соответствующих требованиям государственной ипотеки.
Об изменениях сообщила премьер-министр Украины Юлия Свириденко после принятия соответствующего постановления правительства. Часть нововведений вступает в силу уже в этом месяце. Среди ключевых изменений — новые нормативы площади жилья, расширение круга участников, которые могут получить кредит под 3% годовых, изменение подхода к определению состава семьи и новые возможности использования жилищных ваучеров. Какие именно изменения вступят в силу с 17 июля — далее в материале «Коммерсант Украинский».
Правительство пересмотрело сразу несколько положений программы «еОселя» — она остается одним из главных инструментов государственной поддержки украинцев, планирующих приобрести собственное жилье. Одно из важнейших нововведений касается площади недвижимости, которую можно приобрести по программе. Если раньше нормативы были одинаковыми как для одного человека, так и для семьи из двух человек, то теперь они будут учитывать реальный состав семьи. Кроме того, правительство расширило перечень категорий украинцев, которые могут оформить льготный кредит под 3% годовых. В него включены ветераны войны, участники боевых действий, лица с инвалидностью вследствие войны, участники войны, а также члены семей погибших ветеранов войны и павших защитников и защитниц Украины.
Еще одно изменение касается определения состава семьи. Отныне в него будут учитываться дети в возрасте до 21 года. Ранее предельный возраст составлял 18 лет. Это означает, что при расчете допустимой площади жилья и оценке права на участие в программе будет учитываться больше членов семьи, что особенно актуально для семей, где совершеннолетние дети продолжают обучение или проживают вместе с родителями.
Смотрите нас в YouTube: важные темы – без цензуры
Также правительство разрешило использовать жилищные ваучеры в качестве первого взноса при оформлении ипотеки. В то же время, если кредит уже оформлен, погасить его средствами жилищного ваучера будет невозможно. Эти изменения предусмотрены постановлением Кабинета Министров № 794, принятым в июне этого года, а в силу они вступают 17 июля.
Кто теперь сможет получить ипотеку
Льготная ставка в 3% годовых, как и раньше, будет действовать в течение первых десяти лет кредитования, после чего будет расти до 6%. Помимо военнослужащих, медиков, педагогов и ученых, воспользоваться этой ставкой теперь смогут и новые категории граждан. В частности, ветераны войны, участники боевых действий, лица с инвалидностью вследствие войны, участники войны, а также члены семей погибших ветеранов войны и Защитников Украины. Для внутренне перемещенных лиц продолжают действовать отдельные условия кредитования под 7% годовых на первые десять лет с последующим повышением ставки до 10%.
Одним из самых ожидаемых изменений стало увеличение нормативной площади жилья, которое можно приобрести в рамках программы. Теперь для квартиры норматив составит 52,5 квадратных метра на одного человека, 73,5 квадратных метра для семьи из двух или трех человек и дополнительно по 21 квадратному метру на каждого следующего члена семьи. Для индивидуальных жилых домов нормативы также увеличили. Для одного человека предусмотрено 62,5 квадратных метра, для семьи из двух или трех человек — 83,5 квадратных метра, а на каждого следующего члена семьи также добавляется еще 21 квадратный метр.
До этого, начиная с февраля 2026 года, норматив составлял 52,5 квадратных метра как для одного человека, так и для семьи из двух человек. Допускалось лишь превышение этой площади на 10%, из-за чего выбор жилья был довольно ограниченным.
Как пояснила в эксклюзивном комментарии «Коммерсант Украинский» специалист по недвижимости, основательница агентства Progress ST Алина Стратийчук, именно эта норма создавала наибольшие трудности для покупателей.
«На практике это создавало немало трудностей. Молодые семьи покупают квартиру не на один или два года, а рассчитывают на будущее. Большинство хочет сразу приобрести полноценную двухкомнатную квартиру, чтобы после рождения детей не пришлось снова менять жилье», — отмечает эксперт.
Проблема заключалась еще и в том, что на первичном рынке фактически отсутствуют двухкомнатные квартиры площадью до 57,4 квадратных метра — именно столько максимально позволяли старые правила с учетом 10-процентного превышения норматива.
«Из-за этого многие качественные варианты просто не соответствовали условиям программы, и людям приходилось соглашаться на однокомнатные квартиры. Часть семей вообще отказывалась от участия в программе «еОсели», хотя финансово могла позволить себе квартиру побольше», — объясняет Стратийчук.
По её мнению, увеличение нормативной площади позволит покупателям выбирать жильё, которое будет соответствовать не только нынешним потребностям, но и планам на будущее.
«Люди получат большую свободу выбора и не будут вынуждены идти на компромиссы только из-за ограничений программы», — говорит риелтор.
Не менее важно и другое изменение — учет детей до 21 года в составе семьи. Это позволит большему количеству семей претендовать на большую нормативную площадь и, соответственно, расширит выбор жилья, подпадающего под условия государственной ипотеки. Впрочем, как отмечают эксперты, увеличение площади само по себе не решает всех проблем «еОсели». Даже после вступления в силу новых правил покупатели могут столкнуться с ограниченным выбором квартир, которые одновременно будут соответствовать требованиям программы и будут доступны по цене. Именно эта проблема, по мнению экспертов, останется одним из главных вызовов для государственной ипотеки.
Новые правила не решили главную проблему — дефицит соответствующего жилья
Несмотря на положительные изменения, программа «єОселя» до сих пор имеет одно из самых существенных ограничений — требования к году ввода дома в эксплуатацию. Для кредитования под 3% в большинстве регионов Украины можно приобрести жилье только в домах, введенных в эксплуатацию не более трех лет назад. Исключение сделано только для Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областей, где допускается приобретение жилья возрастом до 20 лет. Для внутренне перемещенных лиц, пользующихся программой под 7%, также разрешено приобретать жилье в домах, введенных в эксплуатацию не более 20 лет назад. Именно это требование сегодня является одним из самых больших барьеров для покупателей.
Эксперт Алина Стратийчук объясняет, что почти весь трехлетний период, подпадающий под требования программы, пришелся на годы полномасштабной войны.
«Темпы строительства значительно снизились, а количество новых введенных в эксплуатацию домов весьма ограничено. Из-за этого выбор жилья, соответствующего требованиям программы, остается небольшим», — отмечает эксперт.
По её словам, проблема заключается не только в количестве новостроек, но и в их комплектации.
«На рынке очень мало доступных по цене квартир, которые одновременно соответствуют условиям программы «еОсели». Кроме того, подавляющее большинство жилья продается без ремонта. В Киеве лишь несколько застройщиков предлагают квартиры с готовой отделкой», — говорит Стратийчук.
В результате, объясняет риелтор, семьи часто вынуждены одновременно выплачивать ежемесячный ипотечный платеж, снимать жилье и вкладывать сотни тысяч гривен в ремонт новой квартиры.
«Для многих это становится серьёзной финансовой нагрузкой и одной из причин, по которой они откладывают покупку жилья даже при наличии выгодной кредитной ставки», – говорит эксперт.
Не менее сложной является ситуация и на вторичном рынке. По словам агента по недвижимости, если рассматривать квартиры в домах, введенных в эксплуатацию до трех лет назад, где уже сделан ремонт, возникает другая проблема. Стоимость квадратного метра в таких квартирах часто превышает предельную цену, установленную программой. Поэтому найти жилье, которое одновременно будет соответствовать всем требованиям «еОсели», сегодня очень непросто.
Еще одно нововведение касается жилищных ваучеров, которые государство предоставляет отдельным категориям граждан в качестве компенсации за утраченное жилье. Отныне их можно будет использовать в качестве первоначального взноса при оформлении кредита по программе «єОселя». Это должно снизить финансовую нагрузку на покупателей, ведь именно накопление первоначального взноса часто становится самым большим препятствием для оформления ипотеки. В то же время правительство установило важное ограничение: если кредит уже оформлен, погасить его средствами жилищного ваучера будет невозможно. То есть использовать сертификат можно только на этапе приобретения недвижимости.
Сколько стоят квартиры в Киеве и пригороде
Несмотря на обновление программы «еОселя», вопрос стоимости жилья остается одним из главных для потенциальных покупателей. По данным аналитического центра ЛУН, по состоянию на начало июля 2026 года медианная стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Киева составляет 70 тыс. долларов, двухкомнатной — 105 тыс. долларов, трехкомнатной — 155 тыс. долларов. За последний год однокомнатные квартиры подорожали на 7%, двухкомнатные — на 5%, что свидетельствует о постепенном восстановлении спроса на столичном рынке жилья.
Первичный рынок также демонстрирует постепенный рост стоимости. По данным DIM.RIA, средняя цена однокомнатной квартиры в новостройках Киева превышает 3,65 млн грн, двухкомнатной — почти 6 млн грн, а трехкомнатной — более 8,1 млн грн. В то же время стоимость квартир существенно зависит от класса жилого комплекса, района и стадии строительства.
Именно поэтому всё больше покупателей обращают внимание на пригороды столицы. По словам Алины Стратийчук, наибольший спрос сегодня наблюдается в Софиевской и Петропавловской Борщаговках, Вишневом, Крюковщине, Гатном, Ирпене, Буче, Броварах и других населенных пунктах в 15-километровой зоне вокруг Киева.
«Именно там цена квадратного метра у застройщиков более доступна, чем в столице. Однако и здесь количество новостроек, соответствующих условиям программы, пока ограничено», — говорит риелтор.
Эксперт отмечает, что строительный рынок постепенно восстанавливается, поэтому предложение должно увеличиваться. В то же время, по её мнению, застройщикам стоит активнее предлагать квартиры хотя бы с базовым ремонтом.
Тем не менее последние изменения можно назвать самым масштабным пересмотром программы за последнее время. Они устраняют несколько существенных недостатков, на которые годами обращали внимание участники рынка: увеличивают допустимую площадь жилья, учитывают детей до 21 года при определении состава семьи, расширяют перечень льготных категорий и позволяют использовать жилищные ваучеры в качестве первого взноса.
Однако главный вызов остается прежним — ограниченное предложение жилья, которое одновременно соответствует требованиям программы, имеет приемлемую цену и уже готово к проживанию.
Именно от того, насколько быстро застройщики смогут увеличить объемы нового строительства, а государство — адаптировать условия программы к реалиям военного времени, будет зависеть, станет ли «еОселя» действительно массовым инструментом обеспечения украинцев собственным жильем.
Читайте нас в Telegram: важные темы – без цензуры
